眾律國際法律事務所

壹. 案例：月琴為職業家庭主婦，負責掌管家中的荷包，每個月都從老公交給他的工作薪水中拿取一部分當私房錢，有天月琴與同為職業家庭主婦的朋友聊天，得知對方投資預售屋大賺不少，於是月琴也決定拿出自己的私房錢，向建商買了總價1000萬的預售屋，並支付合計100萬元的頭期款(訂金、簽約金、開工款)，開工後每個月繳交工程款2萬，已經繳了4個月，第5個月時，月琴發現預售屋市場景氣反轉，建商的預售屋賣不出去，於是降價為800萬出售還送家具，月琴知道後大為震怒，投資還沒賺到錢先賠了200萬，試問月琴可否向建商主張她也要比照價降，只需付800萬，或是請求解除契約要建商返還已付價金？

貳. 分析

一. 所謂預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，我國並不禁止預售屋制度，而依公寓大廈管理條例第58條第1項之規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」可知，只需起造人或建築業者領到建造執造，就得開始辦理銷售。

二. 本案中之月琴已與建商簽訂買賣契約，此為雙務契約，所謂雙務契約指雙方各負義務之契約，建商有交付契約所載品質之房屋之義務，月琴有交付約定價金之義務，本案中之約定價金為1000萬元，月琴必須依約履行，不得主張比照他人要求建商降價。

三. 月琴如不欲就剩餘款項支付，決定認賠，向建商請求解除買賣契約，而依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點第三項規定，買方違反「付款條件及方式」規定者，賣方得沒收房地總價款百分之XX(最高不得超過百分之十五)。而且該項還規定：「但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。

四. 以本案來說，如月琴向建商請求解除契約，雙方在預售屋買賣定型化契約中約定，如買方違約，賣方得沒收房地總價款百分之十五(1000萬X15%=150萬)作為違約金，而月琴已先繳了頭期款100萬與工程款8萬(2萬*4個月)合計108萬，賠償金額超過月琴已繳價款，則建商僅得沒收月琴已繳的金額，不得更為請求月琴補足42萬。

参. 總結

房地產景氣瞬息萬變，民眾購買預售屋時，應做審慎評估自身可承擔之風險，避免遭受高額賠償金，如真發生履約糾紛時，建議民眾尋求律師與建商溝通，房地市場冷清時建商也不樂見民眾解約，或有談判空間。

本文接續解析平均地權條例最新修法（一）

參、平均地權條例新舊條文比較：

一、第 14條條文

原條文：「規定地價後，每三年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。」

修正條文：「規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。」

從三年改為二年，有論者認為縮短年限可避免落後反映市價變動及累積三年幅度過劇之困擾，也可避免例如今年不動產景氣已走跌時，卻要調漲過去三年地價漲幅之窘境。

二、第 17條條文

原條文：「已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。」

修正條文：「已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。應納地價稅額因公告地價調整致納稅義務人繳納困難者，得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年。前項延期或分期繳納辦法，直轄市及縣（市）政府得依社會經濟情況及實際需要定之。」

第17條的修正可以看出來，修法者反應部分土地所有人因地價調整過遽，地價稅額增加幅度超出預期甚多，以至於納稅義務人於期間內繳清顯有困難者，為減輕納稅義務人之負擔，新增第二項，允許其申請延期或分期繳納。

壹、前言

一、由於中央研究院103年賦稅改革建議書指出現行不動產持有稅與國外相較明顯偏低，建議政府應調整公告地價至合理水準，而高房價的民怨及部分公民團體與學者也一再呼籲政府應合理提高土地稅基。故為全國各直轄市及縣市政府辦理105年公告地價，內政部於104年8月28日召集「改進105年公告土地現值及重新規定地價作業方式」會議結論建議各地方政府以不低於103年至105年公告現值累計調整率為原則，105年各直轄市或縣（市）主管機關紛紛依照平均地權條例相關法規公告地價調整。[1]

二、公告地價與地價稅具連動關係，因此發生新聞中台中黃姓男子前年繼承一塊約五百平方公尺土地，地價稅前年繳八千兩百多元，去年暴漲為六萬元，黃妻昨說，不管延期或分期繳納，都得有錢，若真的繳不起，只好賤賣土地的事情。[2]

三、106年04月21日立法院三讀通過「平均地權條例部分條文修正案」，將現行每3年調整1次的地價稅改為2年1調，同年05月10日修正公布平均地權條例第 14、17 條條文，我們可以藉本次修法對地價稅、公告地價等相關法律概念作討論。

貳、名詞解釋[1]

一、規定地價：係指按照法定程式，規定每筆土地之地價。政府在辦理第一次規定地價後，為使地價稅之課徵更為公平、合理，每三年（必要時得延長之）按地價漲跌重新辦理規定地價，稱為重新規定地價。（平均地權條例第13條參照）

二、公告地價：係政府舉辦規定地價或重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告之地價，其作用係供土地所有權人申報地價，並據以課徵地價稅。（平均地權條例第15條參照）

三、申報地價：土地所有權人在公告期間所申報的地價稱作申報地價。公告期間未申報地價者，以公告地價百分之八十為申報地價；申報的地價超過公告地價百分之一百二十者則以公告地價百分之一百二十為其申報地價，低於公告地價百分之八十者，可以按照其申報的地價照價收買或以公告地價百分之八十為申報地價。（平均地權條例第15條第4款及第16條參照）

三、公告土地現值：係指直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年一月一日公告之地價，以作為政府課徵土地增值稅及徵收私有土地補償地價的依據。（平均地權條例第46條參照）

壹、概述承攬
民法第490條：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。
約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬之一部。」為承攬定下定義，舉例來說，老王想在自己的土地上興建房屋自住，建築經驗豐富的建商大雄主動與老王接洽，並保證一年後即可興建出老王喜歡的房屋，建商大雄為老王完成一定之工作（即興建房屋），房屋興建完成後老王給付報酬給建商大雄，老王稱為定作人，而建商大雄稱為承攬人，在法律上承攬契約為一報酬後付之諾成契約。

貳、工作物有瑕疵怎麼辦？
一、依民法第492條：「承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。」，瑕疵係指工作（工作物）不具備約定之品質及無減少或滅失其價值及不適於通常或約定之使用（效用）。亦即，倘工作（工作物）不具備或欠缺其約定或通常應有之價值、品質、效用時，即認其有瑕疵。而應擔保責任。承上例，建商大雄沒有依照約定好之建築施工圖施工，導致房屋鋼筋支撐強度嚴重不足。

二、定作人得主張之權利如下：
1.  定相當期限請求修補
民法第493條第1項：「工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。」
2.  請求償還費用以定作人已實際支出為限
民法第493條第2、3項：「承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用。

凶宅買賣之法律爭議（四）買家得向仲介主張之權利/實習律師林夏陞

五、買家得向仲介主張之權利

　　目前房屋交易經常藉由仲介作為買賣方之間之橋梁，然若透過仲介買屋卻買到凶宅時，得否向仲介主張任何權利，此須先探討仲介與買受人間之契約關係，方得探究其民法上有何義務。

　　參我國不動產經紀業管理條例第4條之規定，經紀業係指經營仲介或代銷業務之公司或商號；又所謂仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。而代理並非債之發生原因， [1] 房屋買受人與仲介業者間係成立居間契約，依照民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。即買受人與房屋仲介成立居間契約，由仲介報告買屋之機會或做交易之媒介，而買受人之支付其仲介費。

　　又仲介業者，即居間人，具有據實報告義務，應就其所知範圍事項據時告知各當事人，且就訂約事項有調查義務。 [2] 因此實務見解認為：「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」 [3] 亦即仲介若未盡善良管理人注意義務調查該屋有無凶宅之情形，則須負此責任；反之，若以盡其義務調查仍無從得知，則無須負責。

六、結論

　　凶宅買賣問題在現實生活中時常發生，如有男子購買黃金店面後欲轉手時始發現該屋為凶宅， [4] 此時其於民法上有何請求權、得向誰主張之相關問題，值得探討。此外，凶宅之定義在實務上未有統一見解，例如近期有法院認為於專有部分自願跳樓，但因陳屍地點是在公共區域，且屬於自願死亡，而不符合凶宅之定義， [5] 民眾有認為此判決結果與人民法感情不符，惟本文認為此爭議之產生，根本之問題在於凶宅之定義於司法實務上未有統一之見解，且內政部相關函釋之定義亦過於狹隘，導致法院就此爭議莫衷一是。

　　而凶宅係屬於物之瑕疵，實務見解目前已多採肯定見解，雖有少數說認為此僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，惟就我國一般社會通念，民眾多對於凶宅有嫌惡、畏懼之心理，且變成凶宅後對該屋之效用、價值皆有明顯之減損，故實務上對此較無爭議。

　　又買賣房屋時常牽涉到仲介業者，此時係屬於三方法律關係之問題，為使討論焦點集中，本文僅就買家得向賣家主張之請求權基礎、買家得向仲介主張之請求權基礎分別做討論。買賣契約中出賣人就瑕疵之擔保責任程度係無過失責任，故若買賣標的物有瑕疵，買受人即得依民法第359條主張，；而居間契約中，仲介係負善良管理人注意義務，故若仲介已善盡其義務盡力調查仍無法知悉凶宅之事實，則無需就此部分負責。

凶宅買賣之法律爭議（三）買家得向賣家主張之權利/實習律師林夏陞

四、買家得向賣家主張之權利

　　由於凶宅之性質，實務上多肯認為物之瑕疵，故買受人得主張民法契約上之相關權利。

（一）民法第359條解除契約或減少價金： [1]

　　若買受人主張解除契約，則契約關係消滅，雙方互負返還原狀義務；買受人亦得主張減少價金而不解除契約，又減少價金之請求金額如何計算，實務上多以該屋因物之瑕疵所致之價值減損比例做計算，其比例數額得透過鑑定程序評估。[2]

（二）民法第360條損害賠償：[3]

　　此限於缺少保證之品質及出賣人故意不告知瑕疵之情形，若買賣房屋時，出賣人不知該屋有非自然死亡之情事，則買受人無法依此主張。

（三）民法第227條：[4]

　　本條規定於前開兩條之法律效果相似，惟須舉證對方係可歸責，因此負有較高之舉證責任。

（四）民法第91條：[5]

　　若出賣人明知凶宅之情事且契約書條款中有註明交易標的非凶宅而有詐欺之行為，則買受人得據此為主張。

凶宅買賣之法律爭議（二）凶宅是否為物之瑕疵/實習律師林夏陞

三、凶宅是否為物之瑕疵

　　所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。 [1]

　　因此，凶宅在交易觀念上是否屬於價值、效用之欠缺而屬於瑕疵，往往會因人而異，實務見解也因此有不同意見。

　　有實務見解認為：「在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。 [2] 」

　　相反實務見解認為：「上訴人主張系爭房屋之同棟8樓於91年間曾發生自殺事件 ，雖為被上訴人所不爭執，惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是以，系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件，在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為「凶宅」，而導致 系爭房屋價值、效用、品質之減損；況前揭自殺事件並非發生在系爭房屋中，更無所謂影響居住品質或減少價值可言。從而，系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺即屬系爭房地有物之瑕疵，而主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人加倍返還價款，亦屬無據。」 [3]

　　就目前實務態度，多數說採肯定見解認為凶宅屬於物之瑕疵，因為衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的。 [4]

凶宅買賣之法律爭議（一）凶宅之定義/實習律師林夏陞

一、前言

　　買賣房屋時，買家於買房時不一定會注意到房屋是否為凶宅，除非其為特殊體質或有耳聞，從房屋外觀尚難觀察凶宅與一般住宅之差異。因此，生活中時有交屋一段時間後，始發覺該屋為凶宅之情形，此時買家得否主張任何法律上權利，即有疑問。

　　關於此問題，需分層幾個層次探討，分別為凶宅之定義、凶宅是否為物之瑕疵擔保、買家得向賣家主張之請求權基礎、買家得向仲介主張之請求權基礎等四個層面做探討。

二、凶宅之定義

　　實務見解認為，所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。 [1]

　　此外，內政部相關函釋指出，雖然凶宅並無統一之法律見解，惟該部於92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件─「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。 [2] 此見解於司法實務上有時會加以參考。

　　上述內政部之函釋見解較為限縮，與社會一般通念尚有差異，例如於專有部分遭兇殺而陳屍於他處時，此時內政部函釋與社會通念之意見可能產生落差。又法院雖得參考其意見，惟該函釋見解不拘束司法裁判，故有時法院亦會超出此定義範圍認定。

房屋不定期租賃契約之終止　/實習律師林夏陞

一、問題

　　甲有一屋，出租予乙，雙方訂立租約期間兩年。兩年過後，乙希望繼續承租該屋，並口頭上詢問甲，惟甲並未明確給予答案。租約到期後乙仍繼續支付租金，甲仍依舊不予乙答覆。數月後，甲欲收回該屋，其得否向法院請求？

二、分析

　　此為常見之房屋租賃解約及租賃物返還之問題，此種爭議主要有二：定期租約是否已轉變為不定期租約以及租約應如何終止。

房客物品遭竊，房東應否負賠償責任？

                                                                            實習律師李秋峰

一、案例

房東甲將整棟房子隔成多間套房出租，於一個月前大樓出入大門壞了，

房客乙通知房東修繕，但僅消極地回說：「每一層樓都有各自出入鐵門，不必擔心」。

嗣後不久，房客乙的房內遭竊，而該層的出入門及房門未被破壞，

則房東應否負損害賠償責任嗎？　　

二、相關法律規定

(一)民法第184條第1項：

噪音擾人清夢-淺談對鄰居製造噪音時之法律上權利

                                                                                         實習律師李秋峰

一、前言

現代人因工作、生活壓力大，據新聞報導所載，國人多有失眠、睡眠品質不佳的情形。

尤其現代人多居住於人口密集的公寓大廈，有時在半夜時，常因樓上或鄰居的噪音，

而無法安穩入睡，長期累積下來，造成精神不濟，甚至造成疾病。

本文將介紹當鄰居製造噪音時，在法律上如何主張自己的權利，還自己一個寧靜的生活。

二、相關法律規定

(一)民法

案例事實：

甲乙丙繼承公寓一間，權利之應有部分各三分之一。丙因積欠卡債，應有部分被銀行依法定程序拍賣，因為公寓為三人共有，拍賣時乏人問津，最後丁以遠低於市場之價格購得丙之應有部分。甲乙兩人以為，丁之應有部分只有三分之一，甲乙加起來有三分之二，丁只是少數，對於房屋之使用收益方式，毫無決定之影響力，因此不打算行使優先承買權，讓丁加入共有關係。

一、甲乙宜行使優先承買權

按強制執刑法第一百零二條規定：「共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人。但無法通知時，不在此限。最低拍賣價額，就共有物全部估價，按債務人應有部分比例定之。」土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。因此，甲乙發現丁於法院拍定價格甚低時，宜行使優先承買權，避免丁進入該公寓之共有關係。

二、丁有何權利可以主張

按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。因此，丁與甲乙二人協議分割不成後，就可以向法院起訴請求分割。在分割共有物訴訟時，因為公寓無法再分割，因此法院只能裁判變賣，將變賣之價金分配給各共有人。

租屋為違建，房客得否終止契約？  

一、前言

近日來，因屢傳違建失火之重大公安新聞，社會對於違建長期潛在的公共安全問題，要求政府強力拆除之聲音，如潮水般在各地迅速漫開，而各地方政府為回應民意，對於違建問題，多採取強制拆除之強硬態度。

新竹市金山街一帶，因擁有鄰近新竹科學園區之地利優勢，許多外縣市來到竹科工作的工程師，多在金山街租屋。

因有龐大的出租利益可圖，許多屋主不顧公共安全，加蓋樓層以謀更多出租空間，而於日前新竹市政府公告違建名單，單單金山街一帶竟有高達102件之立即危害公共安全、交通之大型違章建築，被列為新竹市府優先拆除的對象[1]

房客在新竹市政府公告後，得知自己所承租之房屋為列管優先拆除的對象，擔心自己住在違建而有安全之虞，且將來拆除時被迫另尋租屋，便想提前和房東結束租約關係，搬離承租處，此時便有房客不知得否以「租屋處為政府所公告拆除違建之對象為由，主張終止契約」的疑慮，前來諮詢？

二、法律規定

把名下土地移轉登記給別人，就可以避免被債務人執行嗎？－消極信託及借名登記契約

 邱冠文律師

前言

詹姆斯坐擁數筆房地產，並且擔任公司高階研發主管，可謂人人稱羨。由於專業能力素為業界讚許，受到同行高薪挖角。不料，前公司不滿挖角行為，發出存證信函，指謫其違反當初曾簽訂之離職後兩年內競業禁止條款以及妨害公司營業秘密，主張數千萬之賠償。

詹姆斯接到信函後，晴天霹靂，擔心一旦涉及訴訟，其名下房地產恐遭到查封，甚至敗訴時將遭到變價拍賣。且詹姆斯對於祖先留下之土地極為看重，為免愧對祖先，徹日苦思，靈機一動，想將土地移轉給他人，如此縱使涉及訴訟，亦不至於影響土地部分。

把名下土地移轉登記給別人，就可以避免被債務人執行嗎？法律上之規定如何？以下介紹之。

一、以信託方式為之是否可行?

買房的陷阱-抵押權

實習律師 陳宇瑩

一、前言

上一篇提到買房擔任現成包租公、包租婆之陷阱，而另一個很大的危險在於不動產上面是否留有前任屋主所設定之負擔，如果前任房屋所有人已經就不動產設定抵押權，則後手賣受房屋後，如果未將抵押權塗銷，未來當前任屋主無法清償債務時，房屋可能會被拍賣抵償，這對後手屋主而言，無疑是一大隱憂。

二、抵押權塗銷登記

（一）依據民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」是以抵押權是藉由不動產來擔保債權之用。

（二）並且依據民法第867條規定：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」當房屋買賣時，如果前任房屋所有人，沒有將貸款還清時，即使房屋移轉，抵押權仍然存在於該不動產之上，不會因為所有權移轉受到影響。

換言之，房屋之買受人，如果以1000萬元購買22坪房屋一間，但是上面尚有250萬之抵押權時，買方等於實際上花費1250萬元購買系爭房屋，因為抵押權的效力不會因為房屋所有權移轉受到影響。

（三）是以當在進行房屋買賣交易時，必須要確認系爭房屋是否已經塗銷抵押權登記，雖然通常在還沒談妥之前，當事人間難以調查賣方之資訊，但是在快要達成合意時，可以要求賣方出示銀行開立之餘額證明，確實掌握尚欠之貸款金額，避免後續衍生更多的法律問題，

三、小結

買房的陷阱-買賣不破租賃

實習律師 陳宇瑩

一、前言

不動產交易市場熱絡，讓許多投資人積極投入，而現在在許多房地產的廣告單上面，不時可以看到「現成包租公（婆）」之現成房東的資訊，也就是買房之外同時還可以收租金，為什麼會有這樣的現象，其實源自於我國民法關於租賃的規定使然。

二、買賣不破租賃

（一）在我國民法當中，民法第425條為一非常重要的條款，民法第425條規定：「I出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。II前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」立法目的是為了保障在經濟上弱勢的承租人，避免因為房屋轉手導致流離失所，因此民法此條規定，對於承租人有非常大的保護。

（二）依據民法第425條之規定，只要是在五年以下訂有期限之租賃契約，如果出租人縱使將房屋移轉給第三人，不論是買賣、贈予或其他之關係，承租人仍然可以在租約期限內使用該房屋，房屋之受讓人例如買受人、受贈人等，不可以要求承租人搬離該房屋。

然而要適用民法第425條規定，通常是在租賃契約少於五年之情形下才有適用，如果租賃契約為不定期限或是超過五年而沒有經過公證，則不能適用民法第425條，此時房屋之受讓人，可以要求承租人搬離該房屋。

（三）而會有以上之限制，某種程度上可以避免房屋由於長期被承租人占據，無法使房屋被有效的利用，另一方面過去當房屋所有人因為無法償還債務，在房屋被拍賣時經常因為租賃契約的存在，而減損拍賣的價金，使債權人無法確實的受到清償，是以當有民法第425條之規定，能夠適度保障承租人之利益，同時也讓債權人不會因為租賃契約的存在，導致債權受到減損。

三、小結

三、分析二

(一)甲購得之土地，由於未來有被徵收之可能，因此屬於物之瑕疵，另一方面，買受人甲係透過仲介乙向丙購買，而甲和乙之間如果是透過房屋仲介進行之買賣，甲乙之間之契約則可能含有委任與居間契約之特性，甲乙間之關係可能為委任與居間之混和契約。

(二)依民法第528條之規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約」，又依第540條之規定：「受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確報告其顛末。」，因此乙應負有明確報告之義務。

同時依據民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，因此依據民法第567條之規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，房仲業者乙負有據實報告義務、妥為媒介及調查之義務。

(三)因此在本案當中，乙沒有盡到其責任，房仲業者應該先就該透天厝之土地登記進行調查，其有責任先了解土地是否為公有設施保留用地，因此在本案中乙未善盡調查之責。

(四)故甲可向乙主張購得之土地有瑕疵乃乙未盡調查義務導致，請求乙負損害賠償之責。

四、預防措施

為了避免買到公有設施保留地，因此在購屋或是購買土地之前最後先行確認，民眾一般可以確認以下資訊。

(一)建物測量成果圖

(二)都市計畫土地使用分區證明

(三)地籍圖

民眾可以至各地區地政事務所調閱以上資料，並將土地地號與使用區分證明加以比對，如此就可以避免買到公有設施保留地，從購買前先進行調查會比購買後再向出賣人主張權利更容易。

一、案例

甲經由仲介乙向丙購買透天厝一棟，總價1500萬元(包含房屋及土地)，於辦理不動產所有權移轉登記及交屋後，買受人甲始發現其所購得之透天厝所座落之土地，有一部分為公有設施保留地，也就是未來有被徵收作為道路使用之疑慮，試問甲得主張什麼權利？

二、分析一

甲可能之主張如下：

(一)甲所購買之透天厝一棟，其中買賣契約包含建築物及土地之所有權，然而該透天厝所座落之土地，屬於公有設施保留地，未來有被徵收之可能，因此其所買受之土地的價值與一般之用地有所不同，因此甲可以主張系爭未來可能被徵收之土地部分存有瑕疵，主張減少價金。

(二)依據高等法院102年度上字1079號判決內容指出，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第35 4條定有明文。

 又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年臺上字第 1173號判例要旨所載。

(三) 此時甲可以主張，由於依都市計畫使用分區屬公共設施保留地之道路用地，土地預定取得方式為區段徵收，其價值遠低於一般建築用地，因此甲就其透天厝坐落之土地屬公共設施保留地之部分價值有所減損，而屬物之瑕疵。

(四)該當於民法第354條規定時，甲可以依民法第359條之規定，向出賣人主張解除契約或是減少價金，但依民法第359條第2項規定：「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」。

(五)因此甲所購買之土地有物之瑕疵，但是由於政府尚未進行徵收，甲仍然可以住在透天厝並無疑問，因此主張解除契約恐怕會有難度，但是請求減少價金應較無疑問。

(六)甲所得請求減少之價金範圍，則是依據其作為一般用地或是徵收用地間之差價為基準，在本案當中，甲所向丙所購買之房屋，其中土地價值1000萬元，其中3/10屬於計畫用地，使得其價值從原本之300萬元跌至200萬元，因此甲可以請求之減少價金範圍即300萬元-200萬元=100萬元。

參考資料：高等法院102年度上字1079號判決

房屋買賣時，水電管線之接通費用，應由建商負擔

眾律國際法律事務所  實習律師邱冠文

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房屋買賣時，建商經常於簽約後以各種名目，片面追加費用，特別是水電管線之接通費用，動輒高達六位數字。這筆意外債務，對於背負房貸者無疑是雪上加霜，且其計算之基礎並不透明，單憑建商一紙來函，即要求消費者支付，實不合理。如碰上此一情形時，消費者應如何主張自身權益，以下區分為成屋以及預售屋之情形，分別討論之。

壹、預售屋：依內政部函釋，明定水電接通之費用應由建商負擔

什麼是海砂屋、買到海砂屋該怎麼辦？

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前言

民國70年到85年間，台灣經濟起飛，房地產景氣熱絡，而國內之河砂原料短缺不敷使用，加上當時法規缺失、主管機關管理鬆散，遂使不肖業者有可趁之機，於建築預拌混凝土當中混入未經處理過的海砂，由於海砂當中含有鹽份及氯（鹽份與氯度相關[1]），高濃度氯離子會侵蝕鋼筋，導致牆面或天花板大面積的分離剝落，嚴重損害房屋結構，影響住戶生活安全。

一、海砂屋的認定─新成屋：預拌混凝土需符合國家氯離子含量標準，超標者無法取得建造執照

對於建築物氯離子含量標準之規範，始自經濟部標準檢驗局 83年 7 月 22 日修訂「CNS3090 A2042」「預拌混凝土」中有最大水溶性氯離子含量之規定，預拌鋼筋混凝土容許值為每平方公尺0.6 ㎏，所處環境若須做耐久性考量者，其容許值則為每平方公尺0.3 ㎏。