眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-19

市場上之不動產交易因金額龐大，買、賣雙方往往對價格難有立即達成合致，通常皆有一段議價時間，且有仲介業者居中協調。而仲介實務上，為確認買方購屋意願，提升議價成功率，業者間便發展出所謂的「斡旋金」制度，即由買方提出一筆金額，展現其確有購買之意願、誠意，以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件。

其功能在於，有助買方探得賣方之底價，而符合自己之價金期待；對賣方來說，亦可讓其感受買方之誠意，而非無謂之價格探詢；對仲介業者來說，買方能提出一筆金額以證明其誠意，是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。

斡旋金制度固有其功能，且為仲介實務上所廣泛運用，但因非屬法定之契約型態，往往只能靠當事人間之約定（通常由仲介業者主導）來拘束斡旋金之運用及歸屬，故常發生交易糾紛，或對先提出一筆金錢之買方有不公之現象。

諸如：仲介業者事先約定，若買賣不成立，該斡旋金即轉為斡旋服務費，仲介業者不予歸還。或於成交（賣方承諾）前，買方不打算繼續購屋，而欲終止與仲介業者議價之委託，則仲介業者謊稱該斡旋金已轉為定金，或買賣已經成立，如消費者反悔不買，則將沒收該斡旋金。

為減少此類糾紛，導正斡旋金制度之缺點，內政部[1]擬定了「要約書」範本及要約書簽約注意事項，提供欲出價、議價之買方使用，藉以取代業者自創的斡旋金制度。此「要約書」制度，不需先付出一筆斡旋金[2]，但仍有契約拘束力，買方仍應受自己要約之拘束，若賣方承諾，雙方即負有簽立買賣契約之義務，否則需賠償對方之損害（舊版要約書範本，雙方更可直接約定罰則），展現買方誠意之功能不亞於斡旋金。

另行政院公平交易委員會亦配合作出行政指導，要求仲介業者如欲

提出斡旋金建議，則「應」同時告知消費者亦可選擇採用內政部所

訂定之「要約書」範本。若消費者選擇交付斡旋金，則業者「應」

以書面明定其目的，並明確告知消費者之權利義務，業者若未遵行

而有足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交

易法第24條之規定。消費者若因此受損，可向公平會提出檢舉，且

得依同法第30至34條規定，向業者請求損害賠償。

故消費者應把握自己權利，不一味聽信仲介業者要求，若真欲選擇斡旋金制度，也應審慎審閱[3]斡旋金契約書內容[4]（名稱多樣、各家約定亦不盡相同），並要求業者說明。畢竟不動產交易金額龐大，任何與交易有關之契約、協議，皆須審慎看待，以避免權益受損害。若擔心仍有疏漏或不諳法律，則應請求專業人員協助（如律師），以多一份保障。