法庭觀察記錄—房屋仲介之加盟關係

 

眾律國際法律事務所 實習律師陳映青

 

2012-04-20

 

檢索條件: 所有民事判決→房屋&加盟&不動產經紀業管理條例

壹、 高等法院

—臺灣高院94年度上易字第249號判決

力毅公司確為上訴人之加盟店,而上訴人旗下各家均屬加盟店,並無直營店,此據上訴人自承屬實。而依渠等所簽之力霸房屋加盟店連鎖經營契約書第…,外部觀察言,上訴人既已授權力毅公司使用其「力霸房屋桃園縣(市)縣府加盟店」之服務標章,並為力毅公司設計招牌、宣傳企劃,已足使第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴,進而因信賴被告力霸公司服務標章所表彰之服務品質,而與加盟店進行交易;至渠等內部關係,上訴人限制力毅公司須以其發展之營運方式提供仲介服務,並給予營業稽核,顯具相當程度之控管;足認上訴人已有表示以代理權授與力毅公司之行為。再者,實際為本件仲介之力毅公司襄理洪義友其名片明白印有「力霸房屋縣府加盟店」,且系爭買賣所使用之買賣契約書為上訴人規定使用之制式契約書,每頁均標示有「力霸房屋」字樣,訴外人洪義友復均以「力霸房屋縣府加盟店」名義代收被上訴人交付之各期買賣價金,…。更徵上訴人有由自己之行為表示以代理權授與力毅公司之事實,自應負表見代理之責

貳、 地方法院

一、 板橋地院100年重訴字第 157 號

經查,被告上瑞房屋與全國不動產間,僅係加盟主與加盟者之加盟關係,人事、會計、營運各自獨立,自負盈虧,無從屬關係,有被告全國不動產所提加盟契約書在卷足憑。觀諸前揭加盟契約書第1 條第1項約定:「甲方(即被告全國不動產)授權乙方(即被告上瑞房屋)使用『R 全國不動產三峽加盟店』全銜為其對外公開使用之服務標章及名稱」、…、同條第2項:「乙方與客戶所簽訂之各式契約(如:委託銷售契約書、各種契約書及契據),應使用甲方制定即印製之制式契約書,以乙方公司名義簽訂,並由乙方自行負責簽約之法律責任」、同條第3 項:「乙方應於營業場所明顯處,及所有巿招、網站、廣告、名片、文具、文宣、用品、不動產相關契約文件上,明確加註『加盟店』及『各加盟店皆為獨立經營之公司』之標示」、同條第4 項:「乙方為一獨立經營之公司,本契約中任何規定不得解釋為在甲方與乙方之間建立代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係等約定,可知被告全國不動產與上瑞房屋間之權利金,乃全國不動產提供上瑞房屋營業協助之服務,僅係授權加盟店使用「全國不動產」服務標章,並非授與代理權而許上瑞房屋得以「全國不動產經紀股份有限公司」名義為法律行為,服務標章不等同公司名義,此觀一公司得申請數個不同商標,或商標專用權得授與他人使用等規定自明。…被告全國不動產與原告間並無任何契約關係,被告全國不動產與被告上瑞房屋亦為二個獨立之法人,彼此間僅有加盟關係,並無僱傭關係存在,且不成立表見代理

二、 臺北地院99年度訴字第2744號

經查,被告大○公司係被告東○公司之新店江陵加盟店乙事,為兩造所不爭執。惟表見代理之構成,以有表見之事實為限,若無表見之事實,當無從構成民法第169 條之表見代理。本件雖由被告東○公司提供東○房屋不動產買賣契約書,並掛立東○房屋之招牌,惟據原告提出之不動產買賣契約書,其上亦已載明「見證人(仲介方):大○秋風不動產經紀有限公司」,足見實際為居間行為者乃被告大○公司,被告大○公司已明確以自己名義為法律行為;另東○房屋委託銷售契約書及前開不動產買賣契約書,均載有「本合約書由東○房屋付印供加盟店參考使用」等字樣,業已明確表明供加盟店使用,而衡諸現今加盟事業發展蓬勃,一般消費者已可輕易區別加盟店與直營店之不同,實難因懸掛招牌或空白契約書之提供即認被告大○公司係被告東○公司之代理人,而有表見代理事實及行為之存在。是原告主張被告東○公司應依表見代理負本人之契約責任,難認於法有據。

三、 臺北地院96年度重訴字第1378號

本件原告所與交易之被告勤○加公司,雖非被告中○房屋公司之直營分店,而為加盟店,然被告中○房屋公司授權被告勤○加公司使用其公司之服務標章與人交易,並提供其上表彰其服務標章之制式契約書,堪認係表示以代理權授與被告公司之行為,揆諸前開二判例意旨,被告中○房屋公司對於其加盟店被告勤○加公司之債務不履行行為,自應負表見代理之責任。

參、 代結論

以「房屋&加盟&不動產經紀業管理條例」為檢索條件,搜尋所有民事判決,共4則判決。其一,僅依商標授權及提供制式契約之事實,即認定兩者間具有代理之表見外觀。其一,則以「不動產買賣契約書」係以加盟方之名義訂立,且消費者依一般社會經驗均可辨識加盟與直營之差異,而認定兩者不構成表見代理。

此外,另外2則判決雖均係以「加盟契約書」之內容為判斷依據,惟因其契約書約定內容之不同,使授權方與加盟方間分別形成「獨立經營」或「監控管理」兩種不同之契約關係,法院亦基此對於兩者是否構成表見代理分別作成相反之判定。

 

註: 詳細判決內容請參考表格檔。

 

參考資料及連結:

1.臺灣高院94上易字249號判決。

2.板橋地院100重訴字157號判決。

3.臺北地院96重訴字1378號、99訴字2744號判決。

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