眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-06-12

近來都更議題討論熱烈,也暴露出許多原本即受有質疑之問題。雖藉由都市更新條例實施老屋重建、整建,有政府監督審核,有容積或租稅之獎勵,且非必經全體住戶同意即可為之;但,需按法定程序進行,時程的延宕及不確定性,以及住戶、建商、政府三方,甚至住戶彼此之間,若是缺乏共識、信任或演變成立場對立,那往往會面臨破局之結果。因此,直接找建商來重建,由地主出地、建商出資,即所謂合建,似乎又開始成為市場上之首選。

但合建之問題,比起都更,似乎也不遑多讓,一開始的契約如何談定,房屋、土地或是賣出之利潤如何分配,產權如何移轉,在沒有政府監督或是法定程序可以依循下,不是此項專業之屋主或地主,更需小心謹慎。

 

首先,應先認識的是,雙方所談合建的模式或是性質為何,再考量其可能之法律效果,據以簽訂合建契約。

實務上合建之模式,相當多樣,甚至每個個案皆非相同,但大致來說,可以分成以下幾類:

一、若地主提供土地,但於房屋建成之後不實際分配房屋,僅依約定比例分配獲

利,即由地主出地、建商出資興建房屋並出賣,而營共同事業,即屬「合夥」

性質,其法律效果自應依循合夥之規範。

二、若地主是以分得房屋所有權為目的,而與建商合建,則需探求雙方真正之意

[1]

(一)若契約當事人言明,須待房屋建竣後,始將應分歸地主之房屋與分歸建

商之基地互易所有權(以地易屋),則屬「互易契約」。

(二)若約定建商向地主承攬完成一定工作,而以地主應給予之報酬,充作建商

買受分歸其取得房屋部分基地之價款,則屬「買賣與承攬之混合契約」。

(三)若契約約定地主、建商各就分得之房屋以自己名義領取建築執照,就地

主部分而言,該房屋之原始所有人應為地主,地主與建商就此部分之關係

應為「承攬契約」。

(四)若契約是單純重在建商為地主完成建屋工作,由地主給付報酬,則為「承

攬」契約。

 

一份合建契約,有可能只包含一種類型之法律關係,但通常可能混合著多種法律關係,端看地主與建商間之意思如何。而不同之法律關係,在雙方當事人沒有特別約定下,則對應著不同的法律規範與法律效果,如應給付之範圍、價金或報酬請求權的時效、瑕疵擔保的內容不同,契約解除權、瑕疵預防請求權的有無等等。為避免將來爭議,若能在合建契約當中,將雙方之真意訂明,則有利於事後對契約之解釋及權利義務之釐清。

 

 



[1] 參最高法院82年度台上字第290號、69年度台上字第 3644 號、86年度台上字第1019號、91

年度台上字第203號、76年度台上字第2499號、72年度台上字第3796號判決。

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