眾律國際法律事務所  林鈺琪  

(二)可否以侵權行為為請求權基礎

因凶宅而造成之房屋價值貶值，主要係受到交易人心理因素所影響，應係屬「純經濟損失」。乃是加諸於被害人財產上的一種不利益，而非針對某特定財產或特定人本身，該損失具抽象性，因此依據被害人在損害發生原因前後之財產差額來計算，而與具體的物或人身損害無關。而此種「純經濟損失」之保護，於民法第184 條第1 項應認非屬「權利」，僅係「權利以外其他法律上受保護之利益」。故以侵權行為為請求權基礎，實有不當。參見桃園地方法院96年訴字第284號判決。

 

 

(三)內政部函釋「凶宅」之認定標準

內政部97年函釋[1]指出，原頒訂之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜。惟按內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死亡、或有求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

 

 

(四) 結論

然非自然死亡之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，影響其市場價格，應認屬物之瑕疵；而出賣人應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例有明言「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知道該瑕疵即不為購買或僅願以較低價購買，即應認有瑕疵。至出賣人有無過失，則在所不問」。[2]故若賣方未如實告知買方購買之物件係一「凶宅」，買方可要求解除契約並且賣方須賠償買方之利息損失。[3]

 


[1]內授中辦地字第0970048190號函釋

[2]參照臺灣彰化地方法院98年訴字第512號判決

[3]見臺灣彰化地方法院98年訴字第512號判決及臺灣新竹地方法院100年訴字第258號判決

 

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