買房的陷阱-買賣不破租賃
實習律師 陳宇瑩
一、前言
不動產交易市場熱絡，讓許多投資人積極投入，而現在在許多房地產的廣告單上面，不時可以看到「現成包租公（婆）」之現成房東的資訊，也就是買房之外同時還可以收租金，為什麼會有這樣的現象，其實源自於我國民法關於租賃的規定使然。
二、買賣不破租賃
（一）在我國民法當中，民法第425條為一非常重要的條款，民法第425條規定：「I出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。II前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」立法目的是為了保障在經濟上弱勢的承租人，避免因為房屋轉手導致流離失所，因此民法此條規定，對於承租人有非常大的保護。
（二）依據民法第425條之規定，只要是在五年以下訂有期限之租賃契約，如果出租人縱使將房屋移轉給第三人，不論是買賣、贈予或其他之關係，承租人仍然可以在租約期限內使用該房屋，房屋之受讓人例如買受人、受贈人等，不可以要求承租人搬離該房屋。
然而要適用民法第425條規定，通常是在租賃契約少於五年之情形下才有適用，如果租賃契約為不定期限或是超過五年而沒有經過公證，則不能適用民法第425條，此時房屋之受讓人，可以要求承租人搬離該房屋。
（三）而會有以上之限制，某種程度上可以避免房屋由於長期被承租人占據，無法使房屋被有效的利用，另一方面過去當房屋所有人因為無法償還債務，在房屋被拍賣時經常因為租賃契約的存在，而減損拍賣的價金，使債權人無法確實的受到清償，是以當有民法第425條之規定，能夠適度保障承租人之利益，同時也讓債權人不會因為租賃契約的存在，導致債權受到減損。
三、小結
在買房時，房仲業者有時推銷的房屋，帶有租金的收入，雖然房仲業者以收租金繳貸款推銷房屋，但事實上如果是自住業者，卻買到有房客的房屋時，根本無法利用；同時如果房客習慣不好，反而需要花高額費用整理，反而增加購屋的成本，是以千萬不要被房仲業者的推銷手法欺騙，最重要的還是在購屋前實際看過房屋現況，並且確實了解先前存在之租賃契約具體內容才是。
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