租屋為違建,房客得否終止契約?  

 

一、前言

近日來,因屢傳違建失火之重大公安新聞,社會對於違建長期潛在的公共安全問題,要求政府強力拆除之聲音,如潮水般在各地迅速漫開,而各地方政府為回應民意,對於違建問題,多採取強制拆除之強硬態度。

新竹市金山街一帶,因擁有鄰近新竹科學園區之地利優勢,許多外縣市來到竹科工作的工程師,多在金山街租屋。

因有龐大的出租利益可圖,許多屋主不顧公共安全,加蓋樓層以謀更多出租空間,而於日前新竹市政府公告違建名單,單單金山街一帶竟有高達102件之立即危害公共安全、交通之大型違章建築,被列為新竹市府優先拆除的對象[1]

 

房客在新竹市政府公告後,得知自己所承租之房屋為列管優先拆除的對象,擔心自己住在違建而有安全之虞,且將來拆除時被迫另尋租屋,便想提前和房東結束租約關係,搬離承租處,此時便有房客不知得否以「租屋處為政府所公告拆除違建之對象為由,主張終止契約」的疑慮,前來諮詢?

 

二、法律規定

房東與房客間就房屋租賃之法律關係,依民法第421之規定,應屬租賃契約。

又依同法第424條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」之規定,倘房屋有危及承租人安全之瑕疵時,承租人仍得主張終止契約,結束雙方之租賃關係。

 

三、結論

(一)名列縣市政府建管單位公告違建名單中,是否即為瑕疵?

縣市政府認定違建,為行政管制問題,係屬行政法上之層次,而租賃契約屬私法關係,瑕疵之認定屬民事問題,故違建名單與個別民事爭議中瑕疵之認定,係屬二事,

並非一經縣市政府認定違建,即屬有民法第424條所稱之「瑕疵」,仍需在個案中就各種事實、證據,綜合判斷之。

於通常情形,縣市政府建管單位屬建築專業機關,在認定系爭房屋是否有立即危害公共安全時,均嚴守法律所要求之行政程序。

故一般而言,若經縣市政府公告,概能認定系爭房屋有危及承租人安全之瑕疵,房客(即承租人)則得據民法第424條,以為房屋有危及承租人安全之瑕疵為由,向房東(即出租人)主張終止租賃契約關係。

 

惟租賃物是否有瑕疵,乃事實認定層次,若當事人遇有爭議,循司法途徑解決時,仍應以民事法院判斷為最終結果。

 

[1]資料出處:新竹市政府網頁

http://www.hccg.gov.tw/web/News?command=showDetail&postId=261578

最後流灠時間:民國104年1月27日13:11

 

 

 

 

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