買到凶宅法律問題                                                                                                   實習律師 蘇思鴻
甲與乙訂立房屋買賣契約,購買乙的房屋,嗣後甲發現曾有房客在該物自殺身亡,其情未載明於契約中,甲可向乙主張那些法律上的權利?

爭點解析
凶宅的認定?有無違反誠信原則?可否主張解除契約?可否主張民法債篇各論之瑕疵擔保?可否主張違反民法債篇總論之不完全給付?

結論
基本上凶宅的認定沒有一套標準,往往取決於法院判決、社會慣例和人民情感,但是在內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第2項載有「本建築改良物〈專有部分〉於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,來作為仲介業者接受委託人〈賣方〉委託出售不動產時,予以據實填載的依據,以期讓買方於審約時,作為評判之參考,惟對於凶宅的定義仍未予明確釐清,且該契約書範本係屬一種「行政指導」,並無強制規範的效力,不過上開範本係當今比較值得參考的指標資料。

筆者認為就本題而言,乙屋有房客在內自殺身亡,無論在法院判決、社會慣例和人民情感上,皆可認定為凶宅。針對凶宅這種非顯性的資訊,消費者往往無法透過一般管道得知,買方與賣方處於資訊不對等的狀態,因而可援引民法誠信原則,藉此保護消費者。除此之外,買方因善意無過失買受凶宅,可向賣方主張不完全給付之債務不履行責任〈給付不符合債的本旨〉,若有損害並得請求賠償。另外,亦可適用〈優先適用〉民法債篇各論有關買賣一節的規定,惟本題情形似無買賣節中有關瑕疵擔保的規定,就民法買賣節瑕疵擔保的類型,可分為權利瑕疵與物之瑕疵,依本題所指情形,並非第三人就該屋主張所有權或其他權利,非屬權利瑕疵;亦非該屋有設備或屋體上之毀損情事,亦非物之瑕疵,原則上即無民法買賣節瑕疵擔保的適用。
 

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