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房屋不定期租賃契約之終止　/實習律師林夏陞

一、問題

　　甲有一屋，出租予乙，雙方訂立租約期間兩年。兩年過後，乙希望繼續承租該屋，並口頭上詢問甲，惟甲並未明確給予答案。租約到期後乙仍繼續支付租金，甲仍依舊不予乙答覆。數月後，甲欲收回該屋，其得否向法院請求？

二、分析

　　此為常見之房屋租賃解約及租賃物返還之問題，此種爭議主要有二：定期租約是否已轉變為不定期租約以及租約應如何終止。

三、定期租約轉變為不定期租約之判斷

　　依照民法第451條之規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。換言之，租約到期後若出租人未立即反對繼續出租時，就轉為不定期租約。然而，何謂「­­不即」表示反對，一周未回應是否為不即？一個月未回應是否為不即？對此爭議，最高法院43年台上字第367號判例認為，「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思。」依照最高法院之意旨，立即或不即之判斷須依一般社會觀念判斷，或許會因習慣變遷而不同，需個別判斷。[1]

四、定期租約與不定期租約之解消

　　租賃關係終止後，承租人應返還租賃物。[2]而租賃契約消滅之原因，有下列三種原因：期限屆滿、終止契約、租賃物滅失。[3]值得注意者，定期租約與不定期租約的消滅原因依照民法規定有所差異，民法第450條第1項規定，定期租約於租約期限屆滿時而消滅；同條第2、3項規定，不定期租約當事人得隨時終止之，但須先期通知。惟於房屋租賃之情形，土地法對於房屋之收回有特別限制，[4]除非符合土地法第100條規定之要件，否則不得任意收回，且此條適用於不定期租賃房屋之情形。[5]

　　因此，實務上關於房屋不定期租約之終止比定期租約困難許多，若承租人能舉證雙方定期租約已視為不定期租約，出租人須依土地法第100條之規定要件收回，否則只能嘗試與承租人達成調解或協議，請求對方遷離。

五、結論

　　此為實務上常見之爭議，而法規及判例對此爭議多已定調，故本文建議出租人及承租人在房屋租賃的情形需特別留意。定期房屋租賃契約對房東而言得以保障房客不得任意終止租約而影響其利益，然相反的，房東若於租約到期後不立即表示反對繼續承租之意思，則房客可據以主張租約已視為不定期，此時對房東而言要收回房屋會有所困難，此風險房東不可不慎，需適時以存證信函或其他方式向房客表示終止租約。