壹. 案例:月琴為職業家庭主婦,負責掌管家中的荷包,每個月都從老公交給他的工作薪水中拿取一部分當私房錢,有天月琴與同為職業家庭主婦的朋友聊天,得知對方投資預售屋大賺不少,於是月琴也決定拿出自己的私房錢,向建商買了總價1000萬的預售屋,並支付合計100萬元的頭期款(訂金、簽約金、開工款),開工後每個月繳交工程款2萬,已經繳了4個月,第5個月時,月琴發現預售屋市場景氣反轉,建商的預售屋賣不出去,於是降價為800萬出售還送家具,月琴知道後大為震怒,投資還沒賺到錢先賠了200萬,試問月琴可否向建商主張她也要比照價降,只需付800萬,或是請求解除契約要建商返還已付價金?

貳. 分析

一. 所謂預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物,我國並不禁止預售屋制度,而依公寓大廈管理條例第58條第1項之規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」可知,只需起造人或建築業者領到建造執造,就得開始辦理銷售。

二. 本案中之月琴已與建商簽訂買賣契約,此為雙務契約,所謂雙務契約指雙方各負義務之契約,建商有交付契約所載品質之房屋之義務,月琴有交付約定價金之義務,本案中之約定價金為1000萬元,月琴必須依約履行,不得主張比照他人要求建商降價。

三. 月琴如不欲就剩餘款項支付,決定認賠,向建商請求解除買賣契約,而依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點第三項規定,買方違反「付款條件及方式」規定者,賣方得沒收房地總價款百分之XX(最高不得超過百分之十五)。而且該項還規定:「但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限」。

四. 以本案來說,如月琴向建商請求解除契約,雙方在預售屋買賣定型化契約中約定,如買方違約,賣方得沒收房地總價款百分之十五(1000萬X15%=150萬)作為違約金,而月琴已先繳了頭期款100萬與工程款8萬(2萬*4個月)合計108萬,賠償金額超過月琴已繳價款,則建商僅得沒收月琴已繳的金額,不得更為請求月琴補足42萬。

参. 總結

房地產景氣瞬息萬變,民眾購買預售屋時,應做審慎評估自身可承擔之風險,避免遭受高額賠償金,如真發生履約糾紛時,建議民眾尋求律師與建商溝通,房地市場冷清時建商也不樂見民眾解約,或有談判空間。

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