壹、    前言
       為衡平房屋租賃雙方權利義務關係,促進房屋租賃契約合理公平,內政部已於105年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」提供各界參考使用,並增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」(俗稱「租賃新制」),並於自106年1月1日開始實施,因此以出租房屋為業的房東,應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約,若契約有違反規定的情形,依消費者保護法(下稱消保法)第56條之1最高將可處30萬元罰鍰。然而新制所要規範的是職業房東,但何謂「職業房東」?
貳、    職業房東的認定
       依據行政院消費者保護處解釋,不論公司、團體或個人,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營,而得以應記載及不得記載事項加以規範。
由於租賃新制乃根據消保法而來,因此從消保法出發觀察,消保法第56條之1是用主體為企業經營者,而企業經營者之定義,依行政院消費者保護委員會 (85)台消保法字第00312號:「凡以提供商品或服務為營業的廠商業者,不論該業者為公司、團體或個人,只要是營業之人,均為企業經營者。」,因此不管是公司、團體或個人只要提供商品或服務均可為企業經營者,對於「營業」的定義,消保法實行細則第2條:「不以營利為目的者為限。」又行政院消費者保護委員會曾以台(88)消保法字第00514號函釋,說明若賣方營業行為只是偶一為之,尚不構成企業經營者,此函釋原由即是處理出租房屋案件,仍請查明屋主是否「偶一為之」後再認定。
參、    結語
       綜上說明,職業房東的定義即為「提供租屋服務為營業之公司、團體或個人,且提供租屋服務並非偶一為之。」,如此定義將放寬解釋適用範圍,如果有朋友有兩棟房子,一棟自住,一棟出租,這樣出租一棟,可能不是職業房東,但若朋友將房子隔成套房出租,且出租好幾間,如此就並非偶一為之,應可認定為職業房東而有租賃新制的適用。

 

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