壹、    案例
     阿強換了地方工作,於是在租期到期後就不續租了,但阿強要跟房東要求返還相當兩個月租金的押金時,房東卻不還,說桌子缺角、牆壁有壁癌、牆壁老舊要重新粉刷等理由,扣住阿強的押金,房東可以扣嗎?
貳、    相關法規
    一、第423條:「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」
    二、民法第429條第1項:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」
    三、民法第432條:
           第1項:承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。 
           第2項承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。 
   四、民法第455條:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」
参、案例說明
           租賃契約中之押金契約,性質是擔保租金,在租賃契約到期時,原則上應無息返還於承租人,除非有積欠租金或是有損壞租賃物之情形,才可以扣住押金。
    關於損壞租賃物之情形,依民法第423條、第429條第1項出租人原則上附有保持租賃物合於使用之義務,並且負有修繕義務,在租賃物損壞非因可歸責於承租人之情形(民法第432條),出租人並不得請求賠償。
    因此必須可歸責於承租人之情形,出租人才可以扣押金,本例就桌子缺角、牆壁有壁癌、牆壁老舊要重新粉刷情形分析如下:
   一、桌子缺角:若是桌子本身因正常使用因老舊而缺角則不得扣款,且房東若在訴訟時主張是可歸責於房客,此時舉證責任在房東身上,若未舉證是可歸責於房客,亦無法請求。
   二、牆壁有壁癌:壁癌應屬房屋自身結構問題,房東本應附修繕義務,卻想將此義務轉嫁給阿強,要由阿強負擔,此請求並不合法。
   三、重新粉刷牆壁:牆壁老舊部分是否可以要求承租人中心粉刷,若契約無特別約定由承租人負擔,或是可歸責承租人造成之明顯損壞(例如將牆壁當塗鴉牆、為得同意燒香燻黑牆壁),實務上大多不允許出租人請求承租人重新粉刷牆壁(參照台北地院88年簡上字第662號判決、90年簡上字第428號判決)。
          綜上說明,阿強若認為房東扣押金不合理,可訴請法院請求房東返還押金。
    

 

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