一旦房東與承租人之租約生效,承租人便取得居住使用權,若房東未經其同意,不得擅自闖入,若違反恐構成刑法第306條侵入住宅罪,可處1年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。所謂無故侵入,即無正當理由,並違反居住者或看守者的意思而進入。實務上經常發生房東未有正當理由而進入承租人屋內看,或是以修繕為由未得同意,逕而闖入等等,皆已侵害承租人自身安全及隱私權,干擾承租人對租賃物正常使用的權利,承租人若取得相關證據可對房東提起刑法侵入住宅罪。

以下列舉不同情況之實務見解,並分析之:

  1. 房東未經房客同意,逕自進入租屋處裝設熱水器斷電裝置,是否構成侵入住居罪?

參台灣新竹地方法院104年度審簡字第352號判決意旨:「核被告范智楨所為,係犯刑法第3061項之侵入住宅罪。爰審酌被告僅為裝設熱水器斷電裝置,竟未經告訴人徐彩萍之同意,擅自偕同水電工人一起進入其租處,侵害他人隱私,且對他人居住自由安全造成損害,行為實值譴責…」。

本判決認為房東不得在未經房客同意的情況下,擅自進入租屋處裝設熱水器斷電裝置。

  1. 房東未經套房租客同意,而直接進入租屋處換掉入口門鎖,是否構成侵入住居罪?

參台灣台北地方法院101年度審易字第2601號判決意旨:「被告身為房東,在不侵及房客私人承租空間之情況下,並非不得自行更換門鎖等屋裡、屋外用具設備,尚無涉無故侵入他人住宅罪嫌,其因此妨礙房客即告訴人蘇林秀月進入其承租之房間,但因未施以強暴、脅迫行為,尚難以強制罪嫌相繩…」

    若於房客只是承租套房,而非整層樓空間之情形,房東進到租屋處換掉入口門鎖,法院認為並不構成侵入住居罪。

  1. 房東誤以為房客已經搬離,乃直接進入租屋處查看房屋相關狀況,以便另行出租他人,是否構成侵入住居罪?

參台灣高等法院91年度上易字第2825號判決意旨:「被告屬房屋所有人,雖在手續上,告訴人尚未將租賃物返還予被告,然被告主觀上既已認定雙方已無租約存在,其以進入自己所有房屋之意思而入屋,且是以察看電表所在位置,以便另外出租於他人,其進入屋內之舉動實難認無正當理由…被告進入屋內既非屬『無故』,即難認定被告有無故侵入他人住宅之犯行…」。

    法院判決被告無罪之理由有二,一是被告並無犯罪意圖,二是認為「入內查看房屋相關狀況,以便另行出租他人」屬於正當理由。

參考資料:

  1. 房東未經同意進屋觸犯侵入住宅罪-天秤座法律網
  2. 房東能不能進出我的房間? - 聯晟法網
  3. 史上超強房東小心被房客告系列之不要隨便進入房客空間大整理!-成鼎律師事務所
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