新聞中常有聽到某特定建築物被舉報為違章建築,而到底何謂「違章建築」???參照內政部常見問答中給予之定義,所謂「違章建築」,係指未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照,而擅自建造即使用之建物。常見的違章建築類型包括頂樓加蓋、陽台外推等。

由於違章建築並未經請領使用執照之程序,因此,建築完成後並無法辦理建物所有權第一次登記,從而日後亦無法辦理所有權移轉登記。又不動產物權依法律行為而取得者,非經登記不生效力,為民法第七百五十八條所明定,此項規定,並不因不動產為違章建築而有例外(最高法院62台上字第2414號判例參照)。因此,實務上無法辦理移轉登記之違章建築,後手的繼受人就不能取得該違章建築的所有權。

惟此並非意謂違章建築就不能買賣。參照最高法院67年第2次民事庭庭長會議決定意旨,違章建築之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人,亦即實務上法院認為,受讓人取得者係事實上處分權。又買受違章建築,取得的雖僅是該違章建築之事實上處分權,但原建築人出賣該建築物時,依一般法則,既負有交付其物於買受人之義務,其事後以有不能登記之弱點可乘,又隨時隨意主張所有權為其原始取得,訴請確認,勢將無以確保交易之安全,此種情形,即屬所謂無即受確定判決之法律上利益,應予駁回(最高法院48年台上第1812號判例參照)

然而,買受違章建築除建築物除有遭強制拆除之可能外,法律上也須承受一定之不利益。首先,原建築人如因積欠債務而遭債權人強制執行,則買受人縱買受在先,亦無排除強制執行之權利(最高法院48上字第209號判例參照)。此外,實務上認為,倘買受之違章建築物遭他人無權占有時,因買受人取得者僅是事實上處分權,故無從依民法767條第1項前段規定請求返還(臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第13號研討結論參照)

 

 

參考資料

  1. 中華民國內政部網站常見問答
  2. 最高法院62台上字第2414號判例
  3. 最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)
  4. 最高法院48年台上第1812號判例
  5. 最高法院48上字第209號判例

臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第13

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