眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所  林鈺琪  

(二)可否以侵權行為為請求權基礎

因凶宅而造成之房屋價值貶值，主要係受到交易人心理因素所影響，應係屬「純經濟損失」。乃是加諸於被害人財產上的一種不利益，而非針對某特定財產或特定人本身，該損失具抽象性，因此依據被害人在損害發生原因前後之財產差額來計算，而與具體的物或人身損害無關。而此種「純經濟損失」之保護，於民法第184 條第1 項應認非屬「權利」，僅係「權利以外其他法律上受保護之利益」。故以侵權行為為請求權基礎，實有不當。參見桃園地方法院96年訴字第284號判決。

(三)內政部函釋「凶宅」之認定標準

內政部97年函釋[1]指出，原頒訂之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜。惟按內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死亡、或有求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

(四) 結論

眾律國際法律事務所  林鈺琪  

   2013.09.18

傳統民間信仰習俗上，對於生死以及靈異的事情多抱持敬畏心理。在房價居高不下的同時，有意買房的民眾對於購屋更是小心翼翼。一般傳統上，「凶宅」通常不受買家歡迎，該處房價是明顯地低於市場行情價。但也有買家因為其便宜，反而勇於買進。目前民間對「凶宅」的認定，是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事，壽終正寢則不在此限。但對於「凶宅」乙詞，目前沒有法規做出明確定義，但在司法實務上，凶宅如何認定?

(一)凶宅是否為「瑕疵」

       按新竹地方法院100年訴字第258號判決內述，謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

       民間一般認為凶宅指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有凶殺等非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼之心理並造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。[1]

租屋修繕糾紛

眾律國際法律事務所  法務助理黃慧儀

壹、案例：

甲向乙租屋居住，五月梅雨連連屋內開始漏水，甲通知房東乙修繕房屋，乙卻置之不理，甲該怎麼辦？

貳、相關法律規定

一、房東應保持屋況合於使用之狀態

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

二、無特別約定或另有習慣時，房東應負責修繕

出租人的修繕義務，規定於民法第429條第1項：

眾律國際法律事務所 實習律師陳映青

2012-06-30

壹、相關規定

1. 強制執行法第32條第1項－

「他債權人參與分配者，應於標的物拍賣、變賣終結或依法交債權人承受之日一日前，其不經拍賣或變賣者，應於當次分配表作成之日一日前，以書狀聲明之。」

1. 強制執行法第34條

第2項－「依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，不問其債權已否屆清償期，應提出其權利證明文件，聲明參與分配。」

第3項－「執行法院知有前項債權人者，應通知之。知有債權人而不知其住居所或知有前項債權而不知孰為債權人者，應依其他適當方法通知或公告之。經通知或公告仍不聲明參與分配者，執行法院僅就已知之債權及其金額列入分配。其應徵收之執行費，於執行所得金額扣繳之。」

1. 辦理強制執行事件應行注意事項第16點第4款

「土地增值稅、拍賣土地之地價稅、拍賣房屋之房屋稅，應依稅捐稽徵法第六條第三項扣繳，不適用本法關於參與分配之規定。」

貳、實務見解

一、抵押權－臺灣高院99,重上, 669

「強制執行法第 34 條所指之債權人係指對於執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，且該擔保物權或優先受償權因拍賣而消滅者而言，例如抵押權及船舶優先權，非汎指一切對債務人之財產有優先受償之債權；亦即債權人之優先權不因拍賣而消滅者，即非該條所稱優先權。蓋就塗銷主義言之，執行標的物上之擔保物權及優先權，於拍賣執行完畢後，應予以塗銷，使其消滅，俾拍得人取得無擔保物權及優先權負擔之債權，提高應買之意願，使執行程序其進行順遂，故有立法強制該等擔保物權人及優先權人參與分配，並於執行標的物拍賣後，使其優先受償後予以消滅之必要。」

法庭觀察記錄—房屋仲介之加盟關係

眾律國際法律事務所 實習律師陳映青

2012-04-20

檢索條件: 所有民事判決→房屋&加盟&不動產經紀業管理條例

壹、 高等法院

—臺灣高院94年度上易字第249號判決

「力毅公司確為上訴人之加盟店，而上訴人旗下各家均屬加盟店，並無直營店，此據上訴人自承屬實。而依渠等所簽之力霸房屋加盟店連鎖經營契約書第…，就外部觀察言，上訴人既已授權力毅公司使用其「力霸房屋桃園縣（市）縣府加盟店」之服務標章，並為力毅公司設計招牌、宣傳企劃，已足使第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告力霸公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易；至渠等內部關係，上訴人限制力毅公司須以其發展之營運方式提供仲介服務，並給予營業稽核，顯具相當程度之控管；足認上訴人已有表示以代理權授與力毅公司之行為。再者，實際為本件仲介之力毅公司襄理洪義友其名片明白印有「力霸房屋縣府加盟店」，且系爭買賣所使用之買賣契約書為上訴人規定使用之制式契約書，每頁均標示有「力霸房屋」字樣，訴外人洪義友復均以「力霸房屋縣府加盟店」名義代收被上訴人交付之各期買賣價金，…。更徵上訴人有由自己之行為表示以代理權授與力毅公司之事實，自應負表見代理之責。」

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-29

在房屋買賣之消費糾紛上，常有所謂屋主「一屋二賣」之情形，究竟屋子只有一間，要如何賣兩次呢？

我國民法之法律行為，通說認為區分成債權行為及物權行為。（有國家法制是不分的）所謂債權行為，是以發生債權債務關係為內容的法律行為，又稱為負擔行為。其效力是產生使他人為特定作為或不作為義務之請求權，且為相對性，即此效力僅及於行為雙方當事人之間，而不及於第三人。故債權行為的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務，而不能以雙方間的法律關係向第三人主張任何權利義務。此外，各債權之間原則上乃相互平等，無誰優劣之問題，非先訂定者即優先後訂定者。

而物權行為是指使物權（如所有權、抵押權）發生取得、喪失、變動之法律行為，屬於處分性質之行為。 例如拋棄所有權，或是移轉所有權等行為。

 以買賣房屋為例子，買賣雙方當事人簽訂了買賣契約，就是債權行為，其效力只是讓買受人取得請求出賣人辦理移轉登記，以移轉該房屋所有權之權利，非謂買賣契約一成立，房屋所有權即移轉至買受人身上。要待出賣人（若是房屋所有人）

另完成物權行為，即移轉房屋所有權（辦理移轉登記），買受人始取得權利。

 因此，出賣人可與不只一人分別訂定買賣契約，其效果只是分別對各契約之買受人負移轉房屋所有權之義務而已，若嗣後決定不要移轉，或只移轉所有權給其中一買受人，甚至出賣人手上根本無房屋所有權而無法移轉給任何人，契約皆為合法有效，未受移轉之買受人，只能依據契約向出賣人要求負起違反契約義務（移轉所有權）之責任。所以一屋不只可以二賣，要三賣、四賣、五賣…各個買賣契約原則上皆合法有效，只是出賣人負的移轉所有權義務越多而已，屆時若無法履行，就需對買受人負起責任。

且因債權相對性原則，未受移轉之買受人，不能向已受移轉而取得所有權之買受人主張契約權利，因其非契約當事人，不受契約效力拘束。另因債權平等原則，先訂約之買受人，亦不能主張其有先受移轉之權利，而認為出賣人移轉所有權予後買受人乃屬無效。

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-19

市場上之不動產交易因金額龐大，買、賣雙方往往對價格難有立即達成合致，通常皆有一段議價時間，且有仲介業者居中協調。而仲介實務上，為確認買方購屋意願，提升議價成功率，業者間便發展出所謂的「斡旋金」制度，即由買方提出一筆金額，展現其確有購買之意願、誠意，以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件。

其功能在於，有助買方探得賣方之底價，而符合自己之價金期待；對賣方來說，亦可讓其感受買方之誠意，而非無謂之價格探詢；對仲介業者來說，買方能提出一筆金額以證明其誠意，是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。

斡旋金制度固有其功能，且為仲介實務上所廣泛運用，但因非屬法定之契約型態，往往只能靠當事人間之約定（通常由仲介業者主導）來拘束斡旋金之運用及歸屬，故常發生交易糾紛，或對先提出一筆金錢之買方有不公之現象。

諸如：仲介業者事先約定，若買賣不成立，該斡旋金即轉為斡旋服務費，仲介業者不予歸還。或於成交（賣方承諾）前，買方不打算繼續購屋，而欲終止與仲介業者議價之委託，則仲介業者謊稱該斡旋金已轉為定金，或買賣已經成立，如消費者反悔不買，則將沒收該斡旋金。

為減少此類糾紛，導正斡旋金制度之缺點，內政部[1]擬定了「要約書」範本及要約書簽約注意事項，提供欲出價、議價之買方使用，藉以取代業者自創的斡旋金制度。此「要約書」制度，不需先付出一筆斡旋金[2]，但仍有契約拘束力，買方仍應受自己要約之拘束，若賣方承諾，雙方即負有簽立買賣契約之義務，否則需賠償對方之損害（舊版要約書範本，雙方更可直接約定罰則），展現買方誠意之功能不亞於斡旋金。

另行政院公平交易委員會亦配合作出行政指導，要求仲介業者如欲

提出斡旋金建議，則「應」同時告知消費者亦可選擇採用內政部所

訂定之「要約書」範本。若消費者選擇交付斡旋金，則業者「應」

以書面明定其目的，並明確告知消費者之權利義務，業者若未遵行

而有足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交

易法第24條之規定。消費者若因此受損，可向公平會提出檢舉，且

得依同法第30至34條規定，向業者請求損害賠償。

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-16

一、意義

所謂斡旋，即居中周旋、調解之意，即居間人往來於雙方當事人間，傳達雙方意見並協調之意。

而不動產交易買賣，因標的金額龐大，買、賣雙方往往會有一段不算短的價格磋商過程，此間就需要有人替雙方居中協調，通常就是不動產仲介業者。而居間人辛勞代為協調、奔走，需收取服務費用，此即為斡旋金之本意。

但現今不動產交易實務上之斡旋金，已非單純此意，多是為表示買方購買意願之擔保金。因此類交易金額龐大，買方若對賣方提出之價格意願有一段距離，此時即需有一套機制以確認買方購屋意願，並保障雙方權益，仲介業者便因此發展出所謂的「斡旋金」制度。即由買方提出一筆金額，展現其確有購買之意願、誠意，以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件，提高成交之機率。

斡旋金乃仲介業者所發展、自創，法律上並無此制度之規定，也與民法上所謂「定金」之規範不同。為求對業者的監督、管理明確，行政院公平交易委員於不動產經紀業之規範說明裡，特別對「斡旋金」制度定義為，「購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易」，並限指於此。

二、在交易上之運用

（一）功能

依市場所發展出來之斡旋金制度，其功能，在買方方面，有助於探得賣方之底價，符合自己之價金期待；賣方方面，可讓其知道買方之誠意，而非無謂之價格探詢，避免影響行情；對仲介業者來說，是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-14

案例^[1]： 

小明透過仲介公司，向阿美買入一戶頂樓公寓。小明於入住後，才發現該屋原有加蓋於屋頂之鐵皮屋，且曾發生火災，經向消防局查證，確有阿美之前屋主家人3人因此死亡於內。小明因不堪居住品質及心理負荷，便於一個月後，於充分告知該瑕疵之情形下，將該屋便宜賣予他人。小明因此瑕疵，受有價差一百多萬元之損失，便以該屋係屬「凶宅」，屋主阿美及仲介公司均未告知使其受害為由，向其等請求賠償，是否有理？ 

一般所謂之凶宅，依內政部「不動產委託銷售契約書範本」，不動產標的現況說明書第11項，係指建築物於賣方產權時曾發生兇殺或自殺致死之情事。即依房屋市場之通常交易觀念，曾發生兇殺、自殺或意外致死等非自然身故（死亡）事件之房屋、建築物^[2]。甚至在司法實務上^[3]，有擴大至自然死亡但屍體乾腐多日之情形，亦認為屬非自然死亡事件。 

而實務上許多判決^[4]，從房屋之交易價值會因其為凶宅而受影響出發，認為有凶宅之情形，係屬於民法354條規定之物之瑕疵，出賣人應負擔保責任。故買到凶宅之買受人，可以向出賣人要求負起買賣標的物之物之瑕疵擔保責任，而主張解約或減少價金（359條），如果出賣人尚有保證其品質或是故意不告知有該瑕疵者，買受人亦得不主張解約或減價，轉而請求損害賠償（360條）。 

但有問題者為，如同案例之情形，發生意外死亡之地點非在頂樓公寓本身，而是原本加蓋於屋頂之鐵皮屋，且後已拆除，則該頂樓公寓仍屬所謂之凶宅嗎？ 

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-03

案例：

甲、乙、丙三人共有一土地，甲、乙欲將該地出賣予第三人丁，但丁不同意，甲、乙便依土地法第34條之1第1項之規定，將該地出賣並移轉登記予丁。但丙因不願出賣，故仍繼續占有該地，以致土地不能交付丁使用收益。丁乃主張，丙亦應付出賣人責任，遂依債務不履行之規定，訴請丙交付土地，丁之主張是否合理？

土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」此乃為促進共有土地或建築改良物之有效利用，避免因少數共有人之不同意，而妨礙共有物之處分，並且可消滅共有關係，使其簡化。

但若多數共有人（或多數應有部分之共有人）依上開規定，將共有土地出賣予第三人，而後發生瑕疵擔保或債務不履行等出賣人責任問題，當初不同意出賣（即未參與買賣契約訂立）之共有人，是否同應負責即為問題。意即，共有土地經多數共有人依法出售，不同意出售之共有人應否負出賣人責任？

對此，司法實務有見解[1]認為，未同意出售之共有人（如丙）並未與買受人（丁）訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。即因丙當時並未同意出售，故該土地買賣之債權債務關係應僅存在於甲、乙與丁之間，如此丙並無須負買賣關係之出賣人責任，案例中丁之主張並無道理。

住居健康生活之必要權利—日照權

眾律國際法律事務所 實習律師陳映青

 2012-03-08

壹、 最高行政法院99年判字第504號判決：

「依《建築技術規則建築技術施工編》第23條規定：『住宅區建築物之高度不得超過21公尺及7層樓。但合於左列規定之一者，不在此限。其高度超過36公尺者，應依本編第24條規定：一、基地面前道路之寬度，在直轄市為30公尺以下，在其他地區為20公尺以上，且臨接該道路之長度各在25公尺以上者。二、基地臨接或面對永久性空地，其臨接或面對永久性空地之長度在25公尺以上，且永久性空地之平均深度與寬度各在25公尺以上，面積在5,000平方公尺以上者。依本條興建之建築物在冬至日所造成之日照陰影，應使鄰近基地有1小時以上之有效日照。』足見『日照權』為前開建築技術規則所保障。」 

貳、 建築技術規則建築技術施工編

       1. 第23條：

第1項－

「住宅區建築物之高度不得超過二十一公尺及七層樓。但合於左列規定之一者，不在此限。其高度超過三十六公尺者，應依本編第二十四條規定：一、…」

如何保衛住居之「日照權」

眾律國際法律事務所 實習律師陳映青

2012-03-08

      「日照權」之衝突發生於新大樓與舊矮房之間。若新大樓之建案違反《建築技術規則建築施工編》第23條之相關規定時，依最高行政法院99年判字第504號判決之見解，矮房住戶即得對新建案之建照主張侵害「日照權」之違法，要求主管機關撤銷該建案。下僅就行政主張方面，敘述如下。

壹、 陳情

1. 行政程序法第168條：

「人民對於行政興革之建議、行政法令之查詢、行政違失之舉發或行政上權益之維護，得向主管機關陳情。」

2. 當矮房住戶因該違法建築執照之核發，致其「日照權」將受侵害者，自得提出陳情書和相關證據，向主管機關提出陳情。

貳、 撤銷訴願

共有人間互為買賣應有部分，是否仍有土地法34條之1優先承買之適用
眾律國際法律事務所實習律師 郭凌豪
2012-03-05

案例：

甲、乙、丙共有台北市一精華地段建地，因甲欲出國享受退休生活，決定處分其在台財產。乙聽聞後便懇求甲便宜出售該建地之應有部分於己，甲因與乙私交甚篤，便一口答應。丙聽聞甲出賣之價錢後，亦極欲爭取，便主張其有土地法第34條之1之共有人優先承買權，得以與乙買受之同樣價格優先承購甲之應有部分，丙能如願嗎？

我國土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨在於限制共有人人數增加，以簡化共有關係，畢竟共有關係對於物之處分、利用常有阻礙。

但法文只顯示共有人出賣其應有部分時，並未顯示出賣對象是否有所限制，因此，讓與之對象（買受人）若同為共有人，亦即共有人之間互為買賣其應有部分時，是否仍有本條項優先承買權之適用，即有疑問。

眾律國際法律事務所 實習律師郭凌豪

2012-03-02

問題：

設甲有一屋，乃無權占有乙之土地而建，該屋又被丙占有，則丙對乙是否亦構成土地之無權占有，乙對此受有之損害是否可向丙請求不當得利返還？

筆者觀察近十年來，最高法院有關於此類案件之判決，發現於丙之情形，通常最高法院認為仍是對乙之土地構成無權占有，但是否因此即對乙之損害構成不當得利，易言之，是否無權占有他人不動產，即對該他人構成不當得利，最高法院則有分歧意見。茲將筆者之觀察整理如下：