眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-16

一、意義

所謂斡旋，即居中周旋、調解之意，即居間人往來於雙方當事人間，傳達雙方意見並協調之意。

而不動產交易買賣，因標的金額龐大，買、賣雙方往往會有一段不算短的價格磋商過程，此間就需要有人替雙方居中協調，通常就是不動產仲介業者。而居間人辛勞代為協調、奔走，需收取服務費用，此即為斡旋金之本意。

但現今不動產交易實務上之斡旋金，已非單純此意，多是為表示買方購買意願之擔保金。因此類交易金額龐大，買方若對賣方提出之價格意願有一段距離，此時即需有一套機制以確認買方購屋意願，並保障雙方權益，仲介業者便因此發展出所謂的「斡旋金」制度。即由買方提出一筆金額，展現其確有購買之意願、誠意，以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件，提高成交之機率。

斡旋金乃仲介業者所發展、自創，法律上並無此制度之規定，也與民法上所謂「定金」之規範不同。為求對業者的監督、管理明確，行政院公平交易委員於不動產經紀業之規範說明裡，特別對「斡旋金」制度定義為，「購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易」，並限指於此。

二、在交易上之運用

（一）功能

依市場所發展出來之斡旋金制度，其功能，在買方方面，有助於探得賣方之底價，符合自己之價金期待；賣方方面，可讓其知道買方之誠意，而非無謂之價格探詢，避免影響行情；對仲介業者來說，是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。

（二）買賣成立或不成立時，斡旋金的處理

買方提出斡旋金向賣方議價，其非對賣方出價條件的承諾，故性質應為新的要約，且實務上多約定為，若賣方同意買方所出條件，即為承諾，買賣契約（本約）即為成立，此時斡旋金該如何處理，仲介實務上約有下列幾種方式：

1、約定若買賣契約成立，則斡旋金轉為定金處理。而既成為定金，若無其他特別約定，即適用民法關於定金之規定。

2、一開始即以定金之形式下訂，直接適用民法關於定金的規定或約定，以避免因斡旋金法律性質不明而生糾紛。

3、斡旋金始終由仲介公司保管，直至雙方簽訂買賣契約，則轉為買方應支付總價之一部，且配合仲介業者之履約保證機制，待賣方履行義務亦完成，隨同買方支付之價金餘額，併同移轉予賣方。

而若契約無法成立，如買方於賣方承諾前撤回，或賣方不同意買方所提條件，則斡旋金應約定全數返還買方，不應由仲介業者收取，除非另有約定。