眾律國際法律事務所

公寓大廈頂樓改建

眾律國際法律事務所  法務助理黃慧儀

20120808

壹、案例

甲住A大樓頂樓，其見頂樓平臺尚有空間，欲加蓋改建其住屋空間並將原本之門口換方向，經提案於A大樓區分所有權人會議後，因違反A之公寓大廈住戶規約而遭否決，甲仍決意進行改建。(A之公寓大廈住戶規約規定住戶不得佔用非專有部分或任意改建)

貳、甲不得于頂樓平臺將住屋擴增改建

依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

甲擴增改建位於頂樓之住屋，且欲改變原本之大門方向，此屬變更樓頂平臺之構造，應受規約或或區分所有權人會議決議之限制。而A之公寓大廈住戶規約並不允許住屋的改建變動到大樓原本的設計，且甲若擴建，系佔有樓頂平臺共用部分，亦違反規約及公寓大廈管理條例第7條就共用部分不得獨立使用供做專有部分之規定。

參、限期回復原狀

依公寓大廈管理條例第8條第2項：「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應于一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

故甲應停止改建之行為，並應在一個月內回復原狀。

肆、行政罰款

除此之外，A大樓管理委會員得報請主管機關處理，主管機關得處甲新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰款，並得令其限期改善或履行義務。若甲仍不改善或不回復原狀，主管機關得連續處罰甲。

公寓大廈管理條例第49條：

「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰款，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。

二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。

三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。

四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。

五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。

六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。

七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。

八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。

有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人于死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」