眾律國際法律事務所

公寓大廈管理委員會，可否禁止區分所有權人在約定專用的汽車停車位停放自行車？

眾律國際法律事務所  實習律師邱冠文

生活小故事

近年來房價高漲，寸土寸金的市中心，如何節省住宅空間，更有效率的收納規畫，成為國人關切話題。

大樓住戶小陳上班素來以車代步，近年響應政府節能減碳政策，兼樂活之流行風潮，而改以頂級環法公路車「BH-G5」代步。為了減省家中空間，因此將腳踏車停放於大樓停車場當中約定專用的車位白色停車格線中；數日後收到大樓管委會的警告，說明大樓停車管理辦法禁止停車位停放機踏車，違者將處以每日千元的罰金…

又另一住戶小王喜愛重車奔馳在風景區的樂趣，素有「機車王」的美稱，在約定專用的車位格線範圍中，停放一台1200cc哈雷重型機車，也遭到管委會警告。兩人認為只要不妨礙臨近車輛停放，則車位的空間範圍內，應該可以自由運用才是，因此連袂前往眾律國際法律事務所詢問。

約定專用的汽車停車位上，得否停放其他機踏車？管委會得否加以限制？以下自公寓大廈住戶間之法律關係出發，探究公寓大廈停車位之性質和規約之拘束力，相關法規和主管機關立場，提出本文之觀察。

一、公寓大廈住戶為區分所有之法律關係

(一)區分所有之意義

公寓大廈當中，可分為住戶單獨所有的專有部分，以及全體共有之共同部分，係所謂區分所有建築物，民法第799條和公寓大廈管理條例第3條1、2款有明文規定。

(二)區分所有建築物之管理─規約之意義及效力

區分所有人之間具有共有之法律關係，為維護建築物之良好狀態、增進整體之共同利益，住戶之間就建築物所有關係及管理有加以協商約定之必要。

針對約定管理之必要性，公寓大廈管理條例設有區分所有人會議之相關規定，包括決議方式、召集程序等，以作為區分所有人團體之最高意思決定機關，而透過區分所有人會議決議之共同遵循事項，即稱為規約(管理條例第3條第12款、23條參照)。於效力上，規約既由區分所有人會議決議訂定，則全體區分所有人及區分所有權之繼受人均應受其拘束(民法第799條之1第4項、管理條例第24條參照)。

二、區分所有人於專有、約定專用部分，得於建築物使用執照所載明用途以及規約之約定範圍內自由使用收益。

(一)專有部分之意義及要件

探究公寓大廈當中哪些部分為專有，對於住戶之權益至為重要，蓋住戶就專有部分具有所有權(區分所有權)，於法令限制範圍內得以排他的自由使用收益[1]。

 法律上，專有部分需具備構造上、使用上之獨立性，並且得為所有權之標的[2]。構造上獨立性需符合「明確區分性」以及「遮斷性」之兩大要素，亦即外觀上得以和建築物其他部分明顯區分，且具備屋頂、牆壁等得以和建築物之其他部分加以隔離[3]。使用上獨立性則係指具有獨立之經濟效用，實務上常以有無獨立出入門戶作為判斷[4]。

(二)約定專用部分

約定專用，則係對於區分所有物專有部分以外之共有部分或基地，依照區分所有人會議訂定之規約[5]，將特定部分由特定人取得排他的使用收益權[6]。

(三)專有和約定專用部分之使用限制

專有和約定專用部分，原則上雖得自由使用收益，然而仍應符合共有關係當中整體之利益，並非漫無限制。因此使用上，應依建築物使用執照所載明用途以及規約之約定，不得擅自變更，且不得有妨害建築物正常使用或其他區分所有權人之共同利益之行為[7]。

三、公寓大廈之停車位通常為專有或約定專用

     (一)大廈停車位之類型

    依照設置是否為法律所強制，可分為法定、自行增設車位[8]，法定停車位係依照相關建築法令之要求而設置，僅得讓與同社區之住戶(管理條例第58條2項)，而自行增設之車位，若達到主管機關獎勵標準，得依照鼓勵係數建造，稱為獎勵停車位，得以表格方式呈現如下。

(二)獎勵車位為專有部分

依照鼓勵係數增建之停車位，係在建築物當中額外建造之獨立樓層，又具有車道與外界相通，具備使用上和構造上獨立性，為專有部分[9]。

(三)法定車位和自行增設車位係共有部分，通常均約定專用

法定停車位通常兼作為防空避難之公用設施，本質上欠缺使用上獨立性，係依法要求設置之法定共有部分。至於未達獎勵標準之增設車位，通常與法定車位等其他公用設施設在同一樓層，因此原則上係共有部分，然而得讓與同社區住戶以外之人(管理條例第58條2項反面解釋)。法定車位和未達獎勵標準之增設車位，雖為共有部分，然而實務上常透過區分所有人之規約，約定個別車位供特定住戶專用，以便管理。

四、問題解答

(一)得否放置機、踏車，應以是否係區分所有人會議所訂規約中明文禁止而論

      1.     規約明文禁止

專有或約定專用的公寓大廈停車位之使用收益，受到區分所有人規約或使用執照用途之限制(管理條例第15條)，於使用執照部分，主管機關之立場應係肯認停車空間得以停放汽車以外之機踏車，依據內政部72年台內營字第143377號函之解釋，認為建築物之停車空間停放機車、腳踏車尚無違法，復依內政部93年營署建管字第0932917542號函之意指，停放機踏車之問題主要係大廈之空間管理，應依照規約之約定即可，原則上不涉及使用執照之變更。

因此若規約係由區分所有人會議依法作成，基於規約之共同行為[10]及團體法之性質，區分所有權人應受其拘束[11]，唯若規約內容顯失公平者，法律上亦賦予區分所有權人得於規約成立後三個月內，向法院請求撤銷之救濟機會(民法第799條之1第3項參照)；即原則上基於私法自治之精神而容當事人自行約定，例外於顯失公平時，不同意之區分所有權人得向法院請求撤銷，使個人權益和團體共同行為所為之規章間取得平衡。

 2.     管委會自行制定者

如未經區分所有人會議之意思決定，而係管委會自行制定停車場管理辦法限制車位停放機踏車者，區分所有權人自不受拘束。

(二)於車位停放重型機車之問題

1.於戶外停車位，排氣量550cc以上之重型機車得停放於小型車停車位(道路交通管理處罰條例第92條第2項、道路交通標誌標線號誌設置規則第190條第3項參照)。

2.於室內停車場

(1)公寓大廈車位：依照93年營署建管字第0932917542號函，由住戶之規約、區分所有權人會議決定加以規定。

(2)計時計次之營業用停車場：依照交通部97年交路字第0970001214號令，得由停車業者自行規定，惟為防止糾紛，業者應於入口處明確標示，避免嗣後爭議。

五、結論

此一問題之發生，在於停車空間緊密相連，即便具有使用上之獨立，然而構造上與其他車位共用出入車道，且各個停車空間當中，並無牆垣加以區隔，因而具有共有部分之色彩，故車位之使用上確實有加以管理限制之必要，以增進團體之共同利益。另一方面，車位既屬於約定專用，於不甚妨礙其他區分所有人之下，個人自由使用收益之權益亦應獲得保障。當個人權益和團體共同利益發生衝突時，遍覽相關法規和主管機關之函釋，可得知主管機關對此原則上不加以介入，基於私法自治之精神而容當事人自行約定，例外於顯失公平時，不同意之區分所有權人得向法院請求撤銷，使個人權益和團體共同行為所為之規章間藉此取得平衡。