買房的陷阱-抵押權
實習律師 陳宇瑩
一、前言
上一篇提到買房擔任現成包租公、包租婆之陷阱，而另一個很大的危險在於不動產上面是否留有前任屋主所設定之負擔，如果前任房屋所有人已經就不動產設定抵押權，則後手賣受房屋後，如果未將抵押權塗銷，未來當前任屋主無法清償債務時，房屋可能會被拍賣抵償，這對後手屋主而言，無疑是一大隱憂。
二、抵押權塗銷登記
（一）依據民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」是以抵押權是藉由不動產來擔保債權之用。
（二）並且依據民法第867條規定：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」當房屋買賣時，如果前任房屋所有人，沒有將貸款還清時，即使房屋移轉，抵押權仍然存在於該不動產之上，不會因為所有權移轉受到影響。
換言之，房屋之買受人，如果以1000萬元購買22坪房屋一間，但是上面尚有250萬之抵押權時，買方等於實際上花費1250萬元購買系爭房屋，因為抵押權的效力不會因為房屋所有權移轉受到影響。
（三）是以當在進行房屋買賣交易時，必須要確認系爭房屋是否已經塗銷抵押權登記，雖然通常在還沒談妥之前，當事人間難以調查賣方之資訊，但是在快要達成合意時，可以要求賣方出示銀行開立之餘額證明，確實掌握尚欠之貸款金額，避免後續衍生更多的法律問題，
三、小結
即使現在進行房屋買賣或是不動產交易，大多是透過房屋仲介業者進行，雖然多一層把關可以協助降低履約糾紛，然而事實上動輒數百萬、千萬的交易，最好還是事先多做功課，確認該不動產已經辦理完不動產塗銷登記，免得將來房屋被拍賣仍然不明就裡。
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