凶宅買賣之法律爭議（一）凶宅之定義/實習律師林夏陞
一、前言
買賣房屋時，買家於買房時不一定會注意到房屋是否為凶宅，除非其為特殊體質或有耳聞，從房屋外觀尚難觀察凶宅與一般住宅之差異。因此，生活中時有交屋一段時間後，始發覺該屋為凶宅之情形，此時買家得否主張任何法律上權利，即有疑問。
關於此問題，需分層幾個層次探討，分別為凶宅之定義、凶宅是否為物之瑕疵擔保、買家得向賣家主張之請求權基礎、買家得向仲介主張之請求權基礎等四個層面做探討。
二、凶宅之定義
實務見解認為，所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。
[1]
此外，內政部相關函釋指出，雖然凶宅並無統一之法律見解，惟該部於92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件─「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
[2]
此見解於司法實務上有時會加以參考。
上述內政部之函釋見解較為限縮，與社會一般通念尚有差異，例如於專有部分遭兇殺而陳屍於他處時，此時內政部函釋與社會通念之意見可能產生落差。又法院雖得參考其意見，惟該函釋見解不拘束司法裁判，故有時法院亦會超出此定義範圍認定。
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