眾律國際法律事務所實習律師 郭凌豪
2012-03-03
98年7月23日修正施行之民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」
其立法目的乃因，專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分，以及基地之權利，有不可分離之關係，故規定不得分離而為移轉或設定其他負擔，以促進物之有效利用，及維護區分所有建築物之價值。
但為解決上開條文修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利，已有分屬不同人所有，或分別設定負擔之情形，故98年 7 月23日修正施行之民法物權編施行法第8條之5第2、3、5項[1]規定，「基地出賣時」基地應有部分欠缺或不足者之其他區分所有人，以及「專有部分出賣時」無專有部分之其他基地所有人，有依相同條件優先承買之權利，以貫徹民法第799條第5項，建物與基地同屬一人所有之立法意旨。
但，土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
其立法意旨係為，第三人買受共有之土地或建築改良物當中之應有部分時，承認該土地或建改物之其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，而增進公共利益[2]。
又，上述民法物權編施行法第8條之5所定各優先承買權，與上開土地法之優先承買權，兩者因均屬債權之效力，故若二者競合時，何者應優先適用即有疑問。
針對此問題，物權編施行法第8條之5第3項後段明定，區分所有建築物之「基地」出賣時，專有部分所有人之優先承買權，優先於其他共有人。此乃因，區分所有建築物之基地有分離出賣之情形，專有部分所有人之優先承買權利，如不優先於其他（基地）共有人，將造成該專有部分所有人，須俟基地全部共有人拋棄權利，始得優先承買，如此實務執行上顯有困難，且不能達到建物與基地同屬一人所有之立法精神，故規定優先於其他（基地）共有人。
但，於區分所有建築物之「專有部分」分離出賣之情形，物權編施行法第8條之5第5項後段，並未明定基地所有人之優先承買權，優先於其他（專有部分）共有人。觀其立法過程[3]，應非有意省略，故競合時如何適用即成問題。
司法實務乃有見解[4]指出，於此情形，縱認物權編施行法之基地所有人優先氶買權，優先於其他（專有部分）共有人，仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法精神，故應認上開土地法之共有人優先承買權，優先於物權編施行法第8條之5第5項之優先氶買權，如此始能達到簡化（專有部分）共有關係，促進共有物之有效利用，而增進公共利益之立法目的。
營業秘密 (1)
補充三點： 1.公寓大廈區分所有權人雖然共有基地，但是在其他區分所有權人出售其建物「及」其持分基地時，對於持分基地他共有人是不能主張土地法之「基地」或民法之「專有部分」優先承買權才是，此可參照公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」即明。因此，不論於此民法條文修法前後，公寓大廈區分所有權（即建物之區分所有（包括專有部分及共有部分）以及基地之持分（應有部分））之買賣，皆應作此解釋，而無優先購買權之適用。 2.除非如文內所述，建物區分所有權之專有部分與其共有基地之持分分屬二人的情況，即區分所有建物與其基地持分為分離所有，其中一者出賣時，才有本文所列其他區分所有權人與基地共有人優先購買權之適用。 3.當共有人出賣對象亦係共有人時，其他共有人亦不得主張優先承買權，此觀最高法院72年台抗字第94號判例要旨：「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。」亦明。
區分所有建物，數人共有一專有部分，部分共有人依土地法第三十四條之一規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該專有部分之全體共有人；其基地權利之應有部分，指該專有部分之全體共有人所持有之基地權利應有部分。(土地登記規則第96條） 1.區分建物連同基地應有部分一起移轉給同一人，無土地法第34-1條之適用。土地法第三十四條之一第四項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。(土地登記規則第98條) 2.區分建物所有權人之間之基地持分移轉無優先權之適用。關於部分區分所有建物之所有人無基地應有部分之所有權，如基地為共有，而部分基地共有人將該建物之基地應有部分所有權移轉與該建物所有人時，本諸土地法第一百零四條使基地與地上房屋所有權合而為一，以盡經濟上之效用，並杜紛爭之立法意旨（最高法院六十五年壹上字第五三○號判例參照），得視為土地登記規則第八十三條所稱「區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形。」（按：原土地登記規則第八十三條修正後為第九十八條）(內政部85.12.17台內地字第8511432號) 3.區分建物共有部分之停車位或攤位無優先購買權認定之適用。按為貫徹土地法第一○四條使基地與地上建物所有權合一之精神，爰土地登記規則第九十八條規定，區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人時，他共有人無土地法第三十四條之一第四項優先購買權之適用。惟上開規定係指區分所有建物所有權全部連同所屬基地應有部分一併移轉時，始得適用；如屬共有之區分所有建物部分共有人就渠區分所有建物應有部分及其基地應有部分一併移轉時，基於土地法第三十四條之一第四項規定，旨在簡化共有物之共有關係，該區分所有建物之他共有人自有優先購買權。至於地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，參依本部九十五年一月三日內授中辦地字第○九五○七二四九○八號函釋意旨，如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，得適用土地登記規則第九十八條之規定。(內政部95.01.17內授中辦地字第0950724925號) 4.停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用。查「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。‥‥共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。‥‥」為土地法第三十四條之一第一項及第四項所明定，複查停車塔為台灣地區特有建築形態，性質類似區分所有建物，每一停車位均有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，並得自由使用、收益及處分，排除他人（含其他共有人）之干涉，與一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同，是以各停車位類似區分所有建物者，為貫徹土地法第一○四條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於該停車位連同所屬基地應有部分一併出賣移轉時，得適用土地登記規則第九十八條之規定，本案當事人「宏樹工程股份有限公司」興建停車塔後，既已陸續出售予陳文熙等人，現權利範圍130/144，係屬分別共有，非如一般共有物，僅有抽像比例，如准其依上開土地法第三十四條之一規定，於與第三人議定全部車位及其基地之買賣條件後，通知陳文熙等他共有人優先購買，則陳文熙等共有人不僅實際使用上無此必要，且恐非財力所及，倘於陳文熙等共有人均不優先購買時，將全部車位及其基地出賣予第三人，則勢必損及權益，本案停車塔未能完全售出似屬經營問題，是以同意依臺北市政府地政處來函說明三所擬「本案停車塔及其基地不宜有土地法第三十四條之一第一項規定之適用」意見辦理。(內政部95.01.03內授中辦地字第0950724908號)
郭律師，記得這上面有兩個最高法院的決議。跟帝寶貴婦鬥不過南門市場攤商的新聞也有相關，你可以再寫一文，把這個案子的相關判決評論一下。我認為該攤位有劃位，社會通念為一獨立可買賣的標的物，則照前述兩個最高法院決議（當時新法還未施行，所以不必討論），帝寶貴婦應不會敗給攤商因土地法34-1條的基地共有人優先承購權才是。去年國考的民法試題也有出這一題。