眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-03

98年7月23日修正施行之民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」

其立法目的乃因，專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分，以及基地之權利，有不可分離之關係，故規定不得分離而為移轉或設定其他負擔，以促進物之有效利用，及維護區分所有建築物之價值。

但為解決上開條文修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利，已有分屬不同人所有，或分別設定負擔之情形，故98年 7 月23日修正施行之民法物權編施行法第8條之5第2、3、5項[1]規定，「基地出賣時」基地應有部分欠缺或不足者之其他區分所有人，以及「專有部分出賣時」無專有部分之其他基地所有人，有依相同條件優先承買之權利，以貫徹民法第799條第5項，建物與基地同屬一人所有之立法意旨。

但，土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

其立法意旨係為，第三人買受共有之土地或建築改良物當中之應有部分時，承認該土地或建改物之其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，而增進公共利益[2]。

又，上述民法物權編施行法第8條之5所定各優先承買權，與上開土地法之優先承買權，兩者因均屬債權之效力，故若二者競合時，何者應優先適用即有疑問。

針對此問題，物權編施行法第8條之5第3項後段明定，區分所有建築物之「基地」出賣時，專有部分所有人之優先承買權，優先於其他共有人。此乃因，區分所有建築物之基地有分離出賣之情形，專有部分所有人之優先承買權利，如不優先於其他（基地）共有人，將造成該專有部分所有人，須俟基地全部共有人拋棄權利，始得優先承買，如此實務執行上顯有困難，且不能達到建物與基地同屬一人所有之立法精神，故規定優先於其他（基地）共有人。

但，於區分所有建築物之「專有部分」分離出賣之情形，物權編施行法第8條之5第5項後段，並未明定基地所有人之優先承買權，優先於其他（專有部分）共有人。觀其立法過程[3]，應非有意省略，故競合時如何適用即成問題。

司法實務乃有見解[4]指出，於此情形，縱認物權編施行法之基地所有人優先氶買權，優先於其他（專有部分）共有人，仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法精神，故應認上開土地法之共有人優先承買權，優先於物權編施行法第8條之5第5項之優先氶買權，如此始能達到簡化（專有部分）共有關係，促進共有物之有效利用，而增進公共利益之立法目的。