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標題：違章建築相關法律上權利之實務見解  /實習律師王晨忠

一、源起：

(一)依據台北市建築管理工程處統計資料，103年度全台北市違章建築合計4642件，而依據內政部營建署統計資料，截至97年初全國約有46萬件違章建築。這些違章建築得主張哪些法律上權利，對於違章建築的所有人而言，影響不可謂不大。

(二)司法實務上認為，違章建築之所有人得主張事實上處分權、對於所租用基地有優先購買權，但不得主張民法第767條第一項之物上請求權。而違章建築之受讓人不得主張強制執行法第15條排除強制執行。

二、違章建築得主張法律上權利之實務見解：

(一)所有人具有事實上處分權：最高法院[1]認為，違章建築雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人得因受領交付而取得事實上處分權。這是最高法院在物權法定主義下，就違章建築所創設的事實上處分權，但不受物權法之保護。

(二)所有人對租用土地之優先購買權：最高法院[2][3]認為，土地法第104條之立法目的在使基地與其上房屋歸屬同一人所有，以盡經濟之效用，並使法律關係單純化，且前開條文所稱承租人，並未排除違章建築之所有人，所以違章建築所有人與建物之基地所有人訂有基地租約，自得本於基地租賃承租人之身分，於所承租之土地出賣時，主張優先購買權。

三、違章建築不得主張法律上權利之實務見解：

(一)所有人不得主張民法第767條第一項之物上請求權：最高法院[4][5][6]認為，不動產物權依法律行為而取的者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定，此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外。違章建築既未辦理建物所有權第一次登記，則違章建築之所有人尚未取得房屋之所有權。從而自無從本於所有權之作用，主張民法第767條之物上請求權。。

(二)受讓人不得主張強制執行法第15條排除強制執行：最高法院[7][8]認為，強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，並不包括事實上之占有及處分權在內。且違章建築雖得移轉其事實上處分權，但民法第758條第一項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。故違章建築之受讓人雖取得該建築之事實上處分權，仍無排除強制執行之權利。

四、小結：

違章建築之拆除，依建築法第97條之2授權訂定之違章建築處理辦法第3條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關執行之。所以違章建築之所有人仍有面臨遭強制拆除之可能，且違章建築因不符合建築法之規定，其安全上亦多有疑慮，縱然司法實務承認其事實上處分權，並有對租用基地之優先承買權，筆者仍建議應避免貪圖一時方便而買賣、租用違章建築，以保障自身安全及權利。

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註[1]：最高法院 67 年度第 2 次民事庭庭長會議決定（一）。

註[2]：最高法院91年度台上字第2154號民事判決。

註[3]：最高法院103年度台上字第2188號民事判決。

註[4]：最高法院80年度台上字第2370號民事判決。

註[5]：最高法院100年度台上字第1275號民事判決。

註[6]：最高法院103年度台上字第2241號民事判決。

註[7]：最高法院89年度台抗字第97號民事裁定。

註[8]：最高法院96年度台上字第1109號民事判決。

註[7]：最高法院89年度台抗字第97號民事裁定。

註[8]：最高法院96年度台上字第1109號民事判決。