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凶宅買賣之法律爭議（四）買家得向仲介主張之權利/實習律師林夏陞

五、買家得向仲介主張之權利

　　目前房屋交易經常藉由仲介作為買賣方之間之橋梁，然若透過仲介買屋卻買到凶宅時，得否向仲介主張任何權利，此須先探討仲介與買受人間之契約關係，方得探究其民法上有何義務。

　　參我國不動產經紀業管理條例第4條之規定，經紀業係指經營仲介或代銷業務之公司或商號；又所謂仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。而代理並非債之發生原因， [1] 房屋買受人與仲介業者間係成立居間契約，依照民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。即買受人與房屋仲介成立居間契約，由仲介報告買屋之機會或做交易之媒介，而買受人之支付其仲介費。

　　又仲介業者，即居間人，具有據實報告義務，應就其所知範圍事項據時告知各當事人，且就訂約事項有調查義務。 [2] 因此實務見解認為：「仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」 [3] 亦即仲介若未盡善良管理人注意義務調查該屋有無凶宅之情形，則須負此責任；反之，若以盡其義務調查仍無從得知，則無須負責。

六、結論

　　凶宅買賣問題在現實生活中時常發生，如有男子購買黃金店面後欲轉手時始發現該屋為凶宅， [4] 此時其於民法上有何請求權、得向誰主張之相關問題，值得探討。此外，凶宅之定義在實務上未有統一見解，例如近期有法院認為於專有部分自願跳樓，但因陳屍地點是在公共區域，且屬於自願死亡，而不符合凶宅之定義， [5] 民眾有認為此判決結果與人民法感情不符，惟本文認為此爭議之產生，根本之問題在於凶宅之定義於司法實務上未有統一之見解，且內政部相關函釋之定義亦過於狹隘，導致法院就此爭議莫衷一是。

　　而凶宅係屬於物之瑕疵，實務見解目前已多採肯定見解，雖有少數說認為此僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，惟就我國一般社會通念，民眾多對於凶宅有嫌惡、畏懼之心理，且變成凶宅後對該屋之效用、價值皆有明顯之減損，故實務上對此較無爭議。

　　又買賣房屋時常牽涉到仲介業者，此時係屬於三方法律關係之問題，為使討論焦點集中，本文僅就買家得向賣家主張之請求權基礎、買家得向仲介主張之請求權基礎分別做討論。買賣契約中出賣人就瑕疵之擔保責任程度係無過失責任，故若買賣標的物有瑕疵，買受人即得依民法第359條主張，；而居間契約中，仲介係負善良管理人注意義務，故若仲介已善盡其義務盡力調查仍無法知悉凶宅之事實，則無需就此部分負責。