最新二十篇文章公告:判決與法律命令之解析、契約與商業模式之範例
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目前分類:合建|都更 (4)

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肆、 都更共同負擔費用與權利價值估算問題:

    都市更新事業計畫經主管機關核定後,關於共同負擔費用與權利價值估算,因事涉民辦都更目的,影響實施參與意願以及公益私益之分配調合,故屬於都市更新過程中最重要的問題之一。

  依都市更新條例第51、52條之規定:「實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地,除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外,其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用由實施者先行墊付,於經各級主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比率、都市計畫規定與其相對投入及受益情形,計算共同負擔,並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付予實施者;其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時,得改以現金繳納。」「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比率,分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元,無法分配者,得以現金補償之。

  又實務見解對於審議會專業判斷餘地與司法審查之例外向來認為:審議會應要求附理由之判斷並進行實質審查,否則行政法院無從審查審議會之判斷有無恣意濫用與違法之情事。其中判斷餘地之例外依釋字553理由書中所列舉,所應衡量事項包含:事件之性質、決策過程合議或單獨為之、應遵守之法律程序、涵攝有無錯誤、法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範、其他重要事項漏未斟酌。除此之外財務上支出(如營建管理費)仍應說明其合理與必要性,並非只是統括列出上限數額,法院亦認為都市更新審議會非僅為形式審查(如風險管理費),而是應依據實際情況為判斷與調整。

  至於權利價值估算部分,參酌都市更新權利變換實施辦法第6條規定「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值,由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者,指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」並將此一評定之權利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算(第7條之1第 1項參照)。若權利所有人對於權利價值有異議,得依都更條例第53條:「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內,土地所有權人對其權利價值有異議時,應以書面敘明理由,向各級主管機關提出,各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊,經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者,得依法提請行政救濟。」

  結論:釋字709號解釋認為 都市更新之實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量,本質上係屬國家或地方自治團體之公共事務,故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量,而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理,國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查決定。」然而引進 民間活力 勢必要有適當誘因,在共同負擔費用與權利價值估算問題若過於僵化,可能會影響民間參與實施之意願;反之,倘公權力未為必要之監督及審查決定,則很可能使都市更新受制於利益團體,而於原住戶及權利人之利益有所危害,並不利於居住正義之維護。

參考文獻2019年兩岸房地產法研討會學術論文集(上冊)


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壹、前言

 

一、自司法院釋字第709號解釋作成後,認為未設置適當組織以審議都市更新事業概要、未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會(公開方式舉辦聽證與「事業概要核准」同意比例過低)不符憲法要求之正當行政程序。上開規定均有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨。相關機關應依本解釋意旨就上開違憲部分,於本解釋公布之日起一年內檢討修正,逾期未完成者,該部分規定失其效力。

二、都市更新條例於中華民國108130日依據總統華總一義字第10800010381號令修正公布全文88條;並自公布日施行。

三、回應第709號解釋,新法分別在第222933條中規範同意比例適當組織聽證程序

第二十二條 經劃定或變更應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關依第二十九條規定審議核准,自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業,或委託都市更新事業機構為實施者實施之;變更時,亦同。

前項之申請,應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意;其同意比率已達第三十七條規定者,得免擬具事業概要,並依第二十七條及第三十二條規定,逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。

任何人民或團體得於第一項審議前,以書面載明姓名或名稱及地址,向直轄巿、縣(巿)主管機關提出意見,由直轄巿、縣(巿)主管機關參考審議。

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從709號解釋評析都更條例修正草案

眾律國際法律事務所  

完稿日期:103.4.9

 

正當全國民眾的注意力都集中在兩岸服務貿易協定及其議題時,另一個攸關國家經濟發展及人民居住正義的重要法案,卻也同時因學生佔領立法院事件而遭到擱置,此即為解決大法官#709宣告違憲且即將失效的都市更新條例部分條文修正草案。

 

102.4.26公布之大法官#709,以都市更新條例§10第1項§19第3項前段不符正當行政程序為由,宣告違憲並定期於一年後失效。為免進行中的一千三百多件都更案因上開法規失效而使相關程序失所附麗致遭撤銷之虞,立法院應趕在103.4.25前完成相關修法工作,但都市更新條例修正草案仍存在眾多爭議,能否在時限前完成修法,不無疑義。(編按:立法院並未於時限前完成修法,內政部為此採取因應措施,各地方受理中的事業概要個案暫緩審議,且暫不受理申請案。)

 

以內政部提出之版本為例,為符合#709及解釋理由對於正當行政程序之要求,增訂都市更新相關資訊公開及通知送達利害關係人之規定,同時提高申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率至十分之三,亦檢討都市更新計畫取得同意之門檻及修正撤銷同意之限制。簡言之,該草案大幅提高未來推動都市更新計畫的難度,並增加主管機關進行相關程序的行政義務,包括對利害關係人為通知送達(例如修正草案§20第2項§32第3項等)、於進行審議前舉辦公聽會(例如修正草案§32第4項),且需符合行政程序法對於送達、聽證之程序性要求。

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眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-06-12

近來都更議題討論熱烈,也暴露出許多原本即受有質疑之問題。雖藉由都市更新條例實施老屋重建、整建,有政府監督審核,有容積或租稅之獎勵,且非必經全體住戶同意即可為之;但,需按法定程序進行,時程的延宕及不確定性,以及住戶、建商、政府三方,甚至住戶彼此之間,若是缺乏共識、信任或演變成立場對立,那往往會面臨破局之結果。因此,直接找建商來重建,由地主出地、建商出資,即所謂合建,似乎又開始成為市場上之首選。

但合建之問題,比起都更,似乎也不遑多讓,一開始的契約如何談定,房屋、土地或是賣出之利潤如何分配,產權如何移轉,在沒有政府監督或是法定程序可以依循下,不是此項專業之屋主或地主,更需小心謹慎。

 

首先,應先認識的是,雙方所談合建的模式或是性質為何,再考量其可能之法律效果,據以簽訂合建契約。

實務上合建之模式,相當多樣,甚至每個個案皆非相同,但大致來說,可以分成以下幾類:

一、若地主提供土地,但於房屋建成之後不實際分配房屋,僅依約定比例分配獲

利,即由地主出地、建商出資興建房屋並出賣,而營共同事業,即屬「合夥」

性質,其法律效果自應依循合夥之規範。

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