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肆、 都更共同負擔費用與權利價值估算問題：

    都市更新事業計畫經主管機關核定後，關於共同負擔費用與權利價值估算，因事涉民辦都更目的，影響實施參與意願以及公益私益之分配調合，故屬於都市更新過程中最重要的問題之一。

  依都市更新條例第51、52條之規定：「實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用由實施者先行墊付，於經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比率、都市計畫規定與其相對投入及受益情形，計算共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付予實施者；其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。」「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比率，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。」

  又實務見解對於審議會專業判斷餘地與司法審查之例外向來認為：審議會應要求附理由之判斷並進行實質審查，否則行政法院無從審查審議會之判斷有無恣意濫用與違法之情事。其中判斷餘地之例外依釋字553理由書中所列舉，所應衡量事項包含：事件之性質、決策過程合議或單獨為之、應遵守之法律程序、涵攝有無錯誤、法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範、其他重要事項漏未斟酌。除此之外財務上支出(如營建管理費)仍應說明其合理與必要性，並非只是統括列出上限數額，法院亦認為都市更新審議會非僅為形式審查(如風險管理費)，而是應依據實際情況為判斷與調整。

  至於權利價值估算部分，參酌都市更新權利變換實施辦法第6條規定「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」並將此一評定之權利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算(第7條之1第 1項參照)。若權利所有人對於權利價值有異議，得依都更條例第53條：「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。」

  結論：釋字709號解釋認為：「 都市更新之實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量，本質上係屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查決定。」然而引進 民間活力 勢必要有適當誘因，在共同負擔費用與權利價值估算問題若過於僵化，可能會影響民間參與實施之意願；反之，倘公權力未為必要之監督及審查決定，則很可能使都市更新受制於利益團體，而於原住戶及權利人之利益有所危害，並不利於居住正義之維護。

參考文獻2019年兩岸房地產法研討會學術論文集(上冊)。