眾律國際法律事務所實習律師 郭凌豪
2012-03-03
案例：
甲、乙、丙三人共有一土地，甲、乙欲將該地出賣予第三人丁，但丁不同意，甲、乙便依土地法第34條之1第1項之規定，將該地出賣並移轉登記予丁。但丙因不願出賣，故仍繼續占有該地，以致土地不能交付丁使用收益。丁乃主張，丙亦應付出賣人責任，遂依債務不履行之規定，訴請丙交付土地，丁之主張是否合理？
土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」此乃為促進共有土地或建築改良物之有效利用，避免因少數共有人之不同意，而妨礙共有物之處分，並且可消滅共有關係，使其簡化。
但若多數共有人（或多數應有部分之共有人）依上開規定，將共有土地出賣予第三人，而後發生瑕疵擔保或債務不履行等出賣人責任問題，當初不同意出賣（即未參與買賣契約訂立）之共有人，是否同應負責即為問題。意即，共有土地經多數共有人依法出售，不同意出售之共有人應否負出賣人責任？
對此，司法實務有見解[1]認為，未同意出售之共有人（如丙）並未與買受人（丁）訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。即因丙當時並未同意出售，故該土地買賣之債權債務關係應僅存在於甲、乙與丁之間，如此丙並無須負買賣關係之出賣人責任，案例中丁之主張並無道理。
但反面來說，丁其實可主張丙乃無權占有，而依民法767條之所有人物上請求權，請求丙返還土地。因土地所有權之移轉，是依是否已移轉登記而定，非須實際交付占有買受人方取得所有權，故案例中因該地已辦妥移轉登記，丁即取得所有權，為該地所有人。而不同意出賣且仍繼續占有之丙，因非買賣契約之當事人，即非出賣人，故不得主張其為契約出賣人之一，未移轉土地之占有，僅係債務不履行，而非無權占有。若丙亦無其他占有權源，即屬無權占有丁之該地，丁自得本於所有人地位，請求丙返還土地。
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