眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-14

案例^[1]： 

小明透過仲介公司，向阿美買入一戶頂樓公寓。小明於入住後，才發現該屋原有加蓋於屋頂之鐵皮屋，且曾發生火災，經向消防局查證，確有阿美之前屋主家人3人因此死亡於內。小明因不堪居住品質及心理負荷，便於一個月後，於充分告知該瑕疵之情形下，將該屋便宜賣予他人。小明因此瑕疵，受有價差一百多萬元之損失，便以該屋係屬「凶宅」，屋主阿美及仲介公司均未告知使其受害為由，向其等請求賠償，是否有理？ 

一般所謂之凶宅，依內政部「不動產委託銷售契約書範本」，不動產標的現況說明書第11項，係指建築物於賣方產權時曾發生兇殺或自殺致死之情事。即依房屋市場之通常交易觀念，曾發生兇殺、自殺或意外致死等非自然身故（死亡）事件之房屋、建築物^[2]。甚至在司法實務上^[3]，有擴大至自然死亡但屍體乾腐多日之情形，亦認為屬非自然死亡事件。 

而實務上許多判決^[4]，從房屋之交易價值會因其為凶宅而受影響出發，認為有凶宅之情形，係屬於民法354條規定之物之瑕疵，出賣人應負擔保責任。故買到凶宅之買受人，可以向出賣人要求負起買賣標的物之物之瑕疵擔保責任，而主張解約或減少價金（359條），如果出賣人尚有保證其品質或是故意不告知有該瑕疵者，買受人亦得不主張解約或減價，轉而請求損害賠償（360條）。 

但有問題者為，如同案例之情形，發生意外死亡之地點非在頂樓公寓本身，而是原本加蓋於屋頂之鐵皮屋，且後已拆除，則該頂樓公寓仍屬所謂之凶宅嗎？ 

對此問題，法院近期有一判決有所見解。臺灣高等法院99年度上字第516號民事判決認為，頂樓加蓋之鐵皮屋雖無法辦理登記，但若專供頂樓公寓所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬該戶公寓專有部分之一部；且該鐵皮屋無法與頂樓分離而單獨處分，應屬該房屋之附屬建物，故該房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。 

本判決因標的金額因素，屬不能上訴第三審之案件，故高院判決即為確定，無法得知最高法院之看法，但其觀點相當值得注意。縱不從如判決以附屬建物之角度出發，而從凶宅乃因心理因素及交易市場觀念影響而通常價格低落之角度出發，鐵皮屋位置與頂樓密切相連，且專由頂樓使用，若發生過非自然死亡之意外，縱使嗣後已拆除，亦必定會影響大部分購買民眾之心理，而影響其交易價格。 

故買賣雙方交易時均應誠實以對，房屋之瑕疵及屋況，賣方應誠實交代，而由市場去決定其應有之價格，否則若因此造成買方損害，仍可能須負起賠償責任。

[3]臺灣高等法院98年度重上字第611號判決參照。