眾律國際法律事務所

壹、房地合一稅簡介

一、申報方式：完成所有權移轉次日起30日內。

二、課稅所得：房地收入-成本(原始取得成本取得)-費用(改良及移轉而支付的費

用)-土地漲價總數額(土增稅稅基)。

三、個人部分稅率：依境內外居住、自用住宅或非自用住宅、持有年限及賣出原因而有不同稅率，如下表格：

壹、    案例
     阿強換了地方工作，於是在租期到期後就不續租了，但阿強要跟房東要求返還相當兩個月租金的押金時，房東卻不還，說桌子缺角、牆壁有壁癌、牆壁老舊要重新粉刷等理由，扣住阿強的押金，房東可以扣嗎？
貳、    相關法規
    一、第423條：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」
    二、民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
    三、民法第432條：
           第1項：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。 
           第2項承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。 
   四、民法第455條：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
参、案例說明

2017.6.28所長范國華律師就三個層面上分別說明家庭財產與法律所面對的法律知識 １．家庭生活上提早規劃退休生活 ２．財產規劃有勞動基金、不動產、TRF、保險及遺產稅、贈與稅與遺囑如何規劃 ３．醫療自主上面的需求照顧為未來所面對之問題。

2017.6.23眾律國際法律事務所 所長范國華律師受邀出席由台灣法學雜誌主辦之【律師考試新制變革座談會】。會中就專業律師證照對客戶之影響？是否因此即可吸引到相關領域之客戶?或是還是實際相關領域之經驗才是真正實力及吸引客戶？ 考60分的律師難道都是個及格的律師嗎？及格律師就是好律師嗎？ 律師及格制並不能反應律師素質良莠及辦案能力。 通過現行考試制度與具備專業執照是否即可認為該名司法人員有足夠的能力處理法律事務、保障人民權益呢？ 對於律師考試新制變革是否律師考試限縮及如何應應之道做深度探討。

一 問題：借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

二 法律見解：

(一) 有權處分說：
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分(臺灣高等法院民事判決104年度上易字第791號、臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2957號、最高法院民事判決一○三年度台上字第一五一八號、臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第1891號、灣雲林地方法院民事判決105年度簡上字第26號、臺灣高等法院民事判決105年度上字第1348號)。

(二) 原則上有權處分，例外於第三人惡意時無權處分：
借名登記契約乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人。出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人，且法律行為之相對人係依該名義從形式上認定權利之歸屬，故出名人就該登記為自己名義之財產為處分，縱其處分違反借名契約之約定，除相對人係惡意外，尚難認係無權處分，而成立不當得利(最高法院民事判決一○○年度台上字第二一○一號、臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第551號)。

(三) 無權處分說：
出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益(臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度上易字第153號、臺灣士林地方法院民事判決102年度重訴字第220號、臺中高等行政法院判決101年度簡字第31號、臺灣新竹地方法院民事判決99年度重訴字第43號、臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第1149號、臺灣士林地方法院民事判決98年度重訴字第367號、臺灣高等法院花蓮分院民事判決101年度上字第2號、最高法院民事判決九十八年度台上字第七六號、臺灣南投地方法院民事判決102年度訴字第177號、臺灣高等法院民事判決99年度上字第838號、臺灣高雄地方法院民事判決99年度訴字第1674號、臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第2675號、臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第1989號、臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第1159號、臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第1049號)。

三 最高法院106年度第3次民事庭會議結論：採有權處分說。

一 問題：定作人對於因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵之損害賠償請求權，是否須踐行民法第四百九十三條第一項所定之定期請求修補程序？

二 見解：

(一) 否定說：
依民法第四百九十五條規定，祇須因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵，定作人除得依民法第四百九十三條或第四百九十四條規定，請求修補或解除契約或請求減少報酬外，並得捨此逕行請求損害賠償，或與修補、解約、減酬併行請求，為此損害賠償之請求時，原無須踐行民法第四百九十三條第一項所定定期請求修補之程序，此觀民法第四百九十三條第一項所定工作有瑕疵不以承攬人有過失為要件，而民法第四百九十五條限於因可歸責於承攬人之事由致工作發生瑕疵者，始有其適用之法意自明，且依民法第四百九十五條所定「並得請求損害賠償」之文義觀之，亦應為相同之解釋。(臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第二六六號、最高法院七十六年度臺上字第一九五四號判決、最高法院民事判決九十六年度台上字第二六五號)

(二) 肯定說：
按承攬人具有專業知識，修繕能力較強，且較定作人接近生產程序，更易於判斷瑕疵可否修補，故由原承攬人先行修補瑕疵較能實現以最低成本獲取最大收益之經濟目的。是以民法第四百九十五條雖規定，因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依民法第四百九十三條及第四百九十四條規定請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。惟定作人依此規定請求承攬人賠償損害仍應依民法第四百九十三條規定先行定期催告承攬人修補瑕疵，始得為之，尚不得逕行請求承攬人賠償損害，庶免可修繕之工作物流於無用，浪費社會資源。(臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第2380號、臺灣士林地方法院民事判決103年度簡上字第52號、臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決102年度彰簡字第275號、臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第2472號、臺灣板橋地方法院民事判決98年度建字第110號、最高法院民事判決一○一年度台上字第六六一號、臺灣板橋地方法院民事判決97年度重訴字第257號、最高法院民事判決九十八年度台上字第七二一號、臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2682號、臺灣高等法院民事判決102年度上易字第710號)

三  最高法院106年度第五次民事庭會議結論：採肯定說。

一 問題：考試院於民國95年2月27日修正發布「公務人員特種考試警察人員考試規則」附表一「公務人員特種考試警察人員考試應考資格表」，開放非警察專科學校畢業生具警察特考應試資格。嗣警察專科學校辦理95年專科警員班第25期正期學生組行政警察科學生招生，於招生簡章拾𦍑‧五規定「前列各科畢業生在99年12月31日前，仍未經警察特考及格而分發任職者，應賠償在學期間之全部費用（如附錄十連帶保證書格式）」。甲於95年4月間報考，經錄取後於95年8月入學就讀（97年6月畢業），並簽訂連帶保證書，約定願遵照招生簡章規定，在期限前如仍未經警察特考及格而分發任職，願賠償在學期間之公費待遇及津貼，如未能賠償者，由連帶保證人乙負責賠償。嗣甲未於約定期限前通過警察特考考試，遲至100年12月始通過考試並任職。警察專科學校訴請甲、乙連帶賠償甲在學期間之公費待遇及津貼。警察專科學校與甲間所為「如未於99年12月31日前經警察特考及格而分發任職，應賠償在學期間之全部費用」約定之性質是否為違約金之約定？

二 法律見解：

(一) 行政契約說：
警察專科學校招考入學之學生可享受公費及警察養成教育，畢業後得經特考及格而分發任職，惟為確保國家培養警察人才之目的，且能及時補充及增加警察之人力，於25期招生簡章上載明「各科系學生畢業後，於99年12月31日前仍未經特考及格，無法分發任職者，應賠償在學期間之全部費用」，作為與接受公費警察教育學生訂立行政契約之準據，核與法律強制或禁止規定無違，自得作為入學公費生與警察專科學校間成立行政契約之內容。招生簡章上既已載明應履行義務及違反之賠償事由、範圍等，甲並簽署連帶保證書，則該招生簡章之內容即為契約內容，核其內容具體明確，且無損及人民基本權利，復未違反現行法令規定及悖離法秩序價值，訂約當事人均負有履行之義務。甲既未能於99年12月31日期限屆至時經行政警察人員考試及格分發任職，雙方締約之目的無法達成，構成締約之基礎喪失，甲即喪失受領公費及津貼利益之正當性，本諸誠信原則及契約約定，自應依約履行全額賠償之義務(高雄高等行政法院判決104年度訴字第545號、高雄高等行政法院判決104年度訴字第546號、高雄高等行政法院判決103年度訴字第570號、臺中高等行政法院判決104年度訴字第464號、高雄高等行政法院判決104年度訴字第544號、臺北高等行政法院判決96年度訴字第00146號、最高行政法院判決98年度判字第1161號)。

(二) 違約金說：
中央警察大學臺灣警察專科學校養成教育學生公費待遇及津貼辦法暨中央警察大學臺灣警察專科學校畢業學生服務年限及教育費用賠償辦法並未規範接受該養成教育之學生須於何年限考取並任職，始符合規定，亦未有因此須負賠償責任之明文，凡接受公費待遇及津貼之學生，其主要義務為畢業後持續一段期間擔任警察工作。就「應於何時限考取並任職」之約定內容而言，並非警察專科學校與學生彼此間主要義務之約定。雖警察專科學校為確保國家培養警察人員且能及時補充及增加警員人力，始於招生簡章為上開約定，亦僅為確保債務之履行，故其約定甲不履行債務時，應賠償在學期間之全部費用，核其性質類如民法第250條規定之違約金性質，得準用民法關於違約金之相關規定(最高行政法院判決105年度判字第59號、最高行政法院判決106年度判字第198號、最高行政法院判決106年度判字第195號、最高行政法院判決106年度判字第196號)。

三 最高行政法院106年3月份第1次庭長法官聯席會議結論：採違約金說。