壹、案例

    阿土伯出租一間房子給小丹丹做飲食店生意,期間一年,一年後阿土伯看小丹丹生意不錯,而且繼續經營就沒簽新的契約,豈料小丹丹的飲食店因食安風暴受影響,生意一落千丈,付不出房租,又一直使用該房屋,阿土伯想另外租給別人,該怎麼辦?

貳、相關法條

一、民法第451條(租賃契約之默示更新)
  租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。 

二、民法第450條(租賃契約之消滅)
  第1項:租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。 
  第2項:未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。 
  第3項:前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 

三、土地法第100條(房屋租賃收回房屋之限制)

  出租人非因左列情形之一,不得收回房屋: 
  第1款:出租人收回自住或重新建築時。 
  第2款:承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定,轉租於他人時。 
  第3款:承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。 
  第4款:承租人以房屋供違反法令之使用時。 
  第5款:承租人違反租賃契約時。 
  第6款:承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

参、案例說明

阿土伯原本跟小丹丹簽有一年租賃契約,但卻於到期時,對小丹丹繼續使用不及反對,此時阿土伯和小丹丹間之租賃契約視為以不定期限繼續契約。對於不訂期限之租賃契約,除了考量民法規定外,還需注意土地法第100條規定,因此阿土伯若欲向小丹丹提出終止契約及收回房屋,需依民法第450條第3項先期通知,並且具有土地法第100條事由時,才可收回房屋。

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