眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                              2012-03-29

在房屋買賣之消費糾紛上，常有所謂屋主「一屋二賣」之情形，究竟屋子只有一間，要如何賣兩次呢？

我國民法之法律行為，通說認為區分成債權行為及物權行為。（有國家法制是不分的）所謂債權行為，是以發生債權債務關係為內容的法律行為，又稱為負擔行為。其效力是產生使他人為特定作為或不作為義務之請求權，且為相對性，即此效力僅及於行為雙方當事人之間，而不及於第三人。故債權行為的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務，而不能以雙方間的法律關係向第三人主張任何權利義務。此外，各債權之間原則上乃相互平等，無誰優劣之問題，非先訂定者即優先後訂定者。

而物權行為是指使物權（如所有權、抵押權）發生取得、喪失、變動之法律行為，屬於處分性質之行為。 例如拋棄所有權，或是移轉所有權等行為。

 以買賣房屋為例子，買賣雙方當事人簽訂了買賣契約，就是債權行為，其效力只是讓買受人取得請求出賣人辦理移轉登記，以移轉該房屋所有權之權利，非謂買賣契約一成立，房屋所有權即移轉至買受人身上。要待出賣人（若是房屋所有人）

另完成物權行為，即移轉房屋所有權（辦理移轉登記），買受人始取得權利。

 因此，出賣人可與不只一人分別訂定買賣契約，其效果只是分別對各契約之買受人負移轉房屋所有權之義務而已，若嗣後決定不要移轉，或只移轉所有權給其中一買受人，甚至出賣人手上根本無房屋所有權而無法移轉給任何人，契約皆為合法有效，未受移轉之買受人，只能依據契約向出賣人要求負起違反契約義務（移轉所有權）之責任。所以一屋不只可以二賣，要三賣、四賣、五賣…各個買賣契約原則上皆合法有效，只是出賣人負的移轉所有權義務越多而已，屆時若無法履行，就需對買受人負起責任。

且因債權相對性原則，未受移轉之買受人，不能向已受移轉而取得所有權之買受人主張契約權利，因其非契約當事人，不受契約效力拘束。另因債權平等原則，先訂約之買受人，亦不能主張其有先受移轉之權利，而認為出賣人移轉所有權予後買受人乃屬無效。

 由上述說明可知，買受方之權利其實相當沒有保障，能否取得房屋所有權非操之在己，若出賣人果真沒有依約移轉，買受人只能依約請求出賣人負起債務不履行之損害賠償責任（解約、請求賠償），或視個案情形，對出賣人提出刑事詐欺罪之告訴。

 房屋買賣標的金額龐大，為避免出賣人一屋二賣造成買受人之重大損害再來求償，下列幾個預防方法可供作參考：

一、買受人在付款後，要立即甚至同時要求出賣人協同辦妥所有權移轉登記，避免夜長夢多。

二、買賣契約訂立時，最好有違約金之約定，一來可促使出賣人依約履行，二來

若真發生出賣人不履行契約而需向其求償之情形，可以避免買受人舉證受有

何等損害之困難。

三、預告登記[1]

預告登記，是為保全「對於他人土地或建物權利移轉或使其消滅之請求權」所作之登記，故雙方可約定好（要出賣人願意配合），於買賣契約訂立後，先向登記機關辦理預告登記。在預告登記未塗銷前，所有權人就其房屋或土地所為之處分（如移轉所有權），對於所登記之請求權（買賣契約之房屋移轉請求權）有妨礙者無效。故房屋所有人（出賣人）若移轉房地予第三人，買受人可以主張該移轉行為，對其預告登記之移轉請求權有所妨礙，故該移轉行為無效，房屋仍為原所有人（出賣人）所有，買受人再依約請求出賣人移轉予自己。

相對的，在訂立買賣契約前，亦可向地政機關查詢是否有預告登記存在，以避免簽約後有無法取得房屋之風險。