眾律國際法律事務所

一、案例

甲經由仲介乙向丙購買透天厝一棟，總價1500萬元(包含房屋及土地)，於辦理不動產所有權移轉登記及交屋後，買受人甲始發現其所購得之透天厝所座落之土地，有一部分為公有設施保留地，也就是未來有被徵收作為道路使用之疑慮，試問甲得主張什麼權利？

二、分析一

甲可能之主張如下：

(一)甲所購買之透天厝一棟，其中買賣契約包含建築物及土地之所有權，然而該透天厝所座落之土地，屬於公有設施保留地，未來有被徵收之可能，因此其所買受之土地的價值與一般之用地有所不同，因此甲可以主張系爭未來可能被徵收之土地部分存有瑕疵，主張減少價金。

(二)依據高等法院102年度上字1079號判決內容指出，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第35 4條定有明文。

 又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年臺上字第 1173號判例要旨所載。

(三) 此時甲可以主張，由於依都市計畫使用分區屬公共設施保留地之道路用地，土地預定取得方式為區段徵收，其價值遠低於一般建築用地，因此甲就其透天厝坐落之土地屬公共設施保留地之部分價值有所減損，而屬物之瑕疵。

(四)該當於民法第354條規定時，甲可以依民法第359條之規定，向出賣人主張解除契約或是減少價金，但依民法第359條第2項規定：「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」。

(五)因此甲所購買之土地有物之瑕疵，但是由於政府尚未進行徵收，甲仍然可以住在透天厝並無疑問，因此主張解除契約恐怕會有難度，但是請求減少價金應較無疑問。

(六)甲所得請求減少之價金範圍，則是依據其作為一般用地或是徵收用地間之差價為基準，在本案當中，甲所向丙所購買之房屋，其中土地價值1000萬元，其中3/10屬於計畫用地，使得其價值從原本之300萬元跌至200萬元，因此甲可以請求之減少價金範圍即300萬元-200萬元=100萬元。

參考資料：高等法院102年度上字1079號判決