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房屋買賣時，水電管線之接通費用，應由建商負擔

眾律國際法律事務所  實習律師邱冠文

前言

房屋買賣時，建商經常於簽約後以各種名目，片面追加費用，特別是水電管線之接通費用，動輒高達六位數字。這筆意外債務，對於背負房貸者無疑是雪上加霜，且其計算之基礎並不透明，單憑建商一紙來函，即要求消費者支付，實不合理。如碰上此一情形時，消費者應如何主張自身權益，以下區分為成屋以及預售屋之情形，分別討論之。

壹、預售屋：依內政部函釋，明定水電接通之費用應由建商負擔

一、     預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13點之規定

（一）    性質及違反效果

「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係依消費者保護法第17條之授權[1]而制定之法規命令[2]，業者違反時，該條款為無效[3]（參照消費者保護法第17條、16條參照）。

（二）    應記載事項第13點之規定內容

    於應記載事項第13點就預售屋之驗收，規定「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」上開記載事項條文，僅規定建商於通知買方驗收時，自來水、電均應處於接通狀態，但就管線費用之負擔則未有明文，致實務上發生疑義，而建商更藉此規避其本應負擔的內外管線接通工程費用。

二、     103年5月2日內授中辦地字第1036002251號函釋，明定水電管線接通費用（包括內部和外部接管）均應由業者負擔

為解決上述問題，內政部於今年（103）5月2日內授中辦地字第1036002251號函釋，回覆臺中市政府詢問，明確表示不動產開發業者、建商等預售屋買賣業，不得於不動產價款外，另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用。往後若業者仍於定型化契約中約定消費者需負擔水電外接費用，則依照消保法第17條，該條款為無效，消費者不受拘束。而對於過去所發生之爭議，目前內政部和行政院消保處之見解尚有不同[4]，主管機關正就此一問題討論中，有待後續觀察。

三、     業者應負擔瓦斯管線內部接線費用，外部接管費用依契約決定

依照103年2月27日內授中辦地字第1036031553號函釋，若該區有天然瓦斯，則內部接管費用應由業者負擔；反之，該區無天然瓦斯而需外接者，則依當事人契約內容決定。

貳、成屋部分：解釋上，自應由建商負擔，始為事理之平

一、成屋買賣定型化契約應計載及不得記載事項就水電接管費用並未規定

成屋買賣之定型化契約，內政部亦依照消費者第17條授權制定「成屋買賣定型化契約應計載及不得記載事項」，惟其中，並未明定成屋之水電管線接通費用應由業者負擔，致生疑義。

二、依民法、消保法對定型化契約條款解釋，要求消費者負擔接管費用之條款應係顯失公平而無效

上開函釋僅處理到預售屋之部分，對於同樣可能存在爭議之成屋部分，卻付之闕如，有為德不足之憾。惟若業者於定型化契約條款當中，要求消費者負擔水電管線之接通費用，消費者依照民法、消保法相關規定，應可主張該條款顯失公平而無效。

為免當事人一方濫用優勢社會經濟地位，民法第247條之1及消費者保護法第12條，對於定型化契約條款設有相關規範，若條款有顯失公平、違反誠信原則者，該條款無效。判斷是否顯失公平、違反誠信原則，依照消費者保護法施行細則第13條，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事。

成屋指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物[5]。於成屋之買賣當中，依照締約目的而言，消費者認知上即是要購買現況得以立即遷入，供現代人居住使用之房屋，復依交易習慣而言，更應認為該筆款項已為房屋總價款當中所涵蓋，而不需由消費者另為支付，故依照民法第247條之1、消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第13、14條之規定，上開條款因對消費者構成顯失公平而無效。

小結

就預售屋部分，於103年5月內政部函釋公告後，當可大幅減低此一爭議於未來再度發生，然而自預售屋買賣定型化契約應計載及不得記載事項施行以來，過去消費者已給付建商之水電接管費用，得否向建商請求？如何請求？是否委託消保團體研議進行團體訴訟？主管機關對以上問題，宜提出具體可行之方式。

成屋部分，主管機關宜儘速就成屋之水電管線接通費用規定，納入成屋買賣定型化契約應計載及不得記載事項當中，以免爭議。在現行法未明定下，消費者得就上開預售屋部分之函釋，向建商協商，或聯繫各縣市消費者保護會為申訴，藉由消保官介入而迫使建商讓步，以確保自身權益。