眾律國際法律事務所

什麼是海砂屋、買到海砂屋該怎麼辦？

眾律國際法律事務所  實習律師邱冠文 

前言

民國70年到85年間，台灣經濟起飛，房地產景氣熱絡，而國內之河砂原料短缺不敷使用，加上當時法規缺失、主管機關管理鬆散，遂使不肖業者有可趁之機，於建築預拌混凝土當中混入未經處理過的海砂，由於海砂當中含有鹽份及氯（鹽份與氯度相關[1]），高濃度氯離子會侵蝕鋼筋，導致牆面或天花板大面積的分離剝落，嚴重損害房屋結構，影響住戶生活安全。

一、海砂屋的認定─新成屋：預拌混凝土需符合國家氯離子含量標準，超標者無法取得建造執照

對於建築物氯離子含量標準之規範，始自經濟部標準檢驗局 83年 7 月 22 日修訂「CNS3090 A2042」「預拌混凝土」中有最大水溶性氯離子含量之規定，預拌鋼筋混凝土容許值為每平方公尺0.6 ㎏，所處環境若須做耐久性考量者，其容許值則為每平方公尺0.3 ㎏。

87年6月25日修正上開標準，預拌鋼筋混凝土不再區分是否有耐久性考量，每平方公尺均不得超過0.3公斤。內政部營建署依照標準檢驗局所訂定之標準，訂有「施工中混凝土氯離子含量檢測實施要點」，建材需符合含量標準，否則無法取得建造執照。此外，新建物於各樓層施工前，需將每車混凝土檢測，確認未超過容許值，否則該車材料不得使用[2]。

二、海砂屋的認定─中古屋：現有國家標準僅規範預拌混凝土，對於中古屋之固態混凝土之規範付之闕如

1. 87年6月前，每平方公尺氯離子濃度不得超過0.6公斤

國家氯離子含量標準之規範對象不包括中古屋之固態混凝土，在規範不明確之下，可能造成解釋適用上的灰色地帶。一般而言，87年6月以前建造之房屋，每平方公尺氯離子含量介於0.3到0.6公斤者，該房屋符合建造當時之建管標準，則難以被認為是海砂屋，因此買方在這種情形可要再三斟酌，一旦購買要承受建築物氯離子含量較高、可能影響房屋結構之風險，且締約後若反悔者，買屋之訂金是難以拿回的，蓋此一情形難以主張民法物之瑕疵擔保解除契約或減少價金。

2. 87年6月後，標準趨嚴，不得超過0.3公斤

在87年6月後建造者，則氯離子應適用每平方公尺不超過0.3公斤之標準，此時對買方較有利，蓋若鑑定後發現超過0.3公斤者，即得主張民法物之瑕疵擔保，或以契約相對人詐欺為由而撤銷買賣契約（民法92條），拿回全部訂金。

三、民眾購買中古屋前，應特別留意

台北市政府建築管理處網站當中，設有海砂屋專區[3]，將氯離子含量過高之建築物建檔列管，並且設有相關處理原則、鑑定手冊等資訊供民眾查詢。除了透過官方資訊查詢外，若對建築物氯離子含量有疑問，亦可尋求工研院材料所、台灣省土木技師工會、台北市建築師公會等單位對做成鑑定，每件樣品收費在5000元左右，且鑑定報告應至少取得三個以上之樣品。主管機關應對中古屋之固態混凝土標準訂定標準，避免解釋爭議。

四、買屋時如何確保權益

 （一）       簽訂契約前

由於氯離子之鑑定需對建築物之小梁部分鑽心取樣（嗣後以水泥沙漿回補）[4]，且需鑑定費用，賣方通常不願提供檢測，通常僅於房地產買賣契約當中所附之建物現況說明書，勾選該屋並非輻射、海砂屋。買方可要求於買賣契約當中明文記載賣方對於瑕疵之保證條款，例如「賣方保證房屋並無輻射、海砂屋等任何足以損害房屋結構之瑕疵」，以確保自身權益，蓋若契約中有對於瑕疵之保證，而嗣後發現瑕疵者，得向賣方主張損害賠償，性質上屬於債務不屢行損害賠償，適用15年之消滅時效[5]。

為免購買到海砂屋，簽約前應詳加調查，買受人可採行之調查方式，包括向各地縣市政府建管科處，申請影印、閱覽建造當時執照所附之「建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」，以及實際到建物大樓停車場、走道等公共設施，觀察牆面天花板有無剝落現象。若該建物之氯離子含量過高，公共設施部分容易先出現徵兆，原因在於公寓主建物部分通常經過前手修繕裝潢，購買當時較難以察覺。

（二）       簽訂契約後

 1. 物之瑕疵擔保一般效果：解約或減少價金

海砂屋瑕疵對於房屋價值有重大影響，適用民法物之瑕疵擔保規定，其法律效果可分為減少價金、解除契約（359條），依照物之瑕疵擔保主張解除契約，必須以解除契約並非顯失公平為前提，蓋物之瑕疵擔保責任為出賣人所負之法定無過失責任，而解除契約之效力將使契約溯及自始無效，若買受人得以輕易主張解除契約，將使法律關係陷於動盪不安，因此對於解除契約限於並非顯失公平，由法院依據個案事實加以衡量認定，海砂屋瑕疵得否解除契約，以影響建築物結構、居住安全之程度而論[6]，往往因個案事實之差異而異[7]。申言之，若鑑定結果氯離子平均含量越高，建築物現況鋼筋侵蝕、水泥剝落之情結越嚴重者，相對獲得解除契約之可能性就越高；反之則將被認為解約顯失公平而不得主張。

應注意得主張瑕疵擔保之時期，限於交屋後五年內（365條），以房屋過戶開始起算，故買方對此應多加注意從速檢查，勿讓自身權益睡著。

2. 物之瑕疵擔保特別效果：賣方曾就品質為保證者，得主張詐欺解除契約或不履行之損害賠償

若出賣人曾就品質為保證或故意不告知瑕疵者，買受人尚得主張意思表示詐欺而撤銷買賣契約（92條）或請求不履行之損害賠償（360條），此時自買方發現欠缺保證品質起15年內均得主張（125條），對於買方大為有利，故簽訂契約時應盡可能得到賣方之書面保證約定。

結論

房屋買賣標的價值極高，更涉及生活居住之安寧，誰也無法接受胼手胝足打造的家園，有結構安全上的疑慮。購屋前，宜多方蒐集資訊，減低資訊不對稱之損害，尤其對房仲業者一面之詞不可盡信，並於書面契約上，要求出賣人對於標的之重要內容加以擔保；一旦締約、房屋過戶後，應從速檢查，若發現瑕疵，儘速通知出賣人，主張自身權益。如此，房屋瑕疵之風險應可降到最低。