眾律國際法律事務所

《民法典》物權編在原先《物權法》的基礎上做了以下幾個重點修改：

一、新增居住權保障住房制度

物權編在用益物權部分增加規定居住權，是新增的一大重點。居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有地佔有、使用的權利。例如在雙方在离婚糾紛中約定了一方對房屋擁有居住權，即便離婚後房屋產權歸屬另一方，享有居住權的一方還是能夠在約定的期間內合法地在該房屋內居住。其設立目的是為了多方保障弱勢群體制度的住房要求，以滿足穩定的生活居住需要。

具體條文：《民法典》第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。《民法典》第三百六十七條 設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：(一) 當事人的姓名或者名稱和住所；(二) 住宅的位置；(三) 居住的條件和要求；(四) 居住權期限；(五) 解決爭議的方法。
《民法典》第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
《民法典》第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。


二、住宅建設用地使用權的自動續期

原先《物權法》規定對於住宅建設用地使用權期限七十年到期後必須再簽訂續約。而此次《民法典》新修規定住宅建設用地使用權屆滿時自動續期，有益於維護房屋產權人的合法權益。

具體條文：《民法典》第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

三、小區共有場所收益歸業主

此規定主要是因應原先《物權法》對於相關規定的缺乏而引發的一些糾紛，針對現實生活中因小區電梯裡播放影音廣告的收益歸屬、小區外牆上懸掛的廣告看板收益等引起的物業公司與業主之間的糾紛進行調整。因此，《民法典》明確了共有部份收益歸小區業主共有，發揮了定分止爭的作用，維護業主合法權益。

具體條文：《民法典》第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

四、修改了動產擔保物權實現順序

區別於過去規定登記的效力優先於交付（佔有轉移），《民法典》規定對於同一財產既設立抵押權又設立質權的情形，按照時間先後順序，動產登記與交付具有同等效力。

具體條文：《民法典》第四百一十五條 同一財產既設立抵押權又設立質權的,拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。


參考資料來源：
中國《民法典》
中國《物權法》