眾律國際法律事務所

壹、普遍存在的糾紛

國內有著數百萬之無殼蝸牛族，租賃糾紛層出不窮，然而，租屋案件所回收資本小，所支出之法務成本相對較高，如非真的積欠過多租金，否則出租人往往不願起訴請求返還房屋。從而，出租人宜就租賃法律關係有初步瞭解，以利自力收回之。

貳、何時可收回房屋

一、定期租約：原則上於租約到期時，得請求返還房屋；例外於具備土地法第100條事由時，經以存證信函終止租約後得收回[1]。此條最常運用的事由，便是扣除押金後，欠租仍達2個月以上時，得於租約到期前收回房屋。

二、不定期租約：與前者不同，依據民法規定，計算上不需扣除押金，於積欠2個月以上之租約時，便得通知終止租約、收回房屋。

三、應注意租約默示更新之問題：租約屆滿後，承租人仍使用房屋，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約[2]。此時房東若不願意續租，宜於租約到期前以存證信函通知不願續租，否則仍須比照不定期租約方式，於積欠2個月以上之租約時，始得通知終止租約、收回房屋。

參、取得執行名義—調解、訴訟、公證

終止租約或租約屆至後，如房客仍不願收回房屋，宜考慮取得執行名義，並增加房客返還房屋之壓力，主要包括：

一、鄉鎮市公所調解程序：當事人可向各地鄉鎮市公所聲請調解，調解程序之特色在於簡單迅速、不收任何訴訟費用，聲請人檢附相關租約至公所填寫聲請表格，通知兩造後，1、2週內便會開始調解。調解成立後，調解筆錄會送法院核定，核定之筆錄與判決相同，均得為執行名義。

二、訴訟程序：如欲給予房客多一點的法務壓力，可以考慮起訴請求返還房屋。房屋租賃適用簡易訴訟程序，幾個月內會開庭判決。由於一般民眾普遍存在畏訟之心態，起訴常能有效收回房屋。但此程序缺點在於，會依據房屋之價格核算訴訟費用（約為百分之1）。可以考慮訴請給付租金，訴訟費用較低，亦可收到相同法務壓力效果，但不能執行點交房屋。

三、公證：租約如經公證、約定強制執行條款，對於拒不搬遷、拒繳房租，便可以不用經過麻煩的訴訟程序，直接拿公證書向法院執行處聲請強制執行。公證須向民間公證人或法院公證人申請，公證費用依一般租屋價額（以20～50萬級距計算）為3千元[3]。房東可審酌出租風險決定是否採用此制度。

肆、聲請強制執行

取得執行名義後，得向法院執行處聲請強制執行，執行處會定期會同警察、鎖匠

強制點交。但須注意相關法務成本，其中聲請執行需繳納執行標的物價額千分之

8（例如500萬元房屋執行費為4萬元）、警察出差費每員5百元（通常為2員）、

鎖匠開鎖費（視鎖之型態數百元不等），房東應考量損益成本，決定是否強制執

行。

肆、無刑法之適用

房客拒不搬遷，是否有竊佔[4]刑責？就此，檢方可能會認為不能成罪，理由在於，不搬遷係違反民法第455條返回租賃物規定[5]，僅為民事債務不履行責任；且房客僅係使用租賃物，未必有據為己有之意圖。實際談判返屋時，應注意這樣的標準，方能妥善運用。

伍、應注意留置權之規定

不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權[6]。房東就所積欠房租，可考慮行使留置權取償。又倘房客以強暴脅迫手段為阻止房東行使留置權，則有觸犯刑法強制罪[7]問題，實值注意。

伍、其他建議

一、綜前所述，考慮損益成本，租賃關係宜使用之法務方法實屬有限，最經濟有效之方式，應該是訂立租賃契約前，便以契約條款方式降低法律風險。例如：增訂懲罰性違約金條款、公證逕行強制執行條款、尋求契約保證人等。

二、關於遺留物，為免房客爭執毀損問題，宜於訂約前另外約定遺留物之處理方式，避免爭端。

三、本文以為，拒交房租或房屋，與其說是法律問題，更不如說是社會問題，多數人都不願厚著臉皮拒交房租或房屋，只是現實生活所窘。房東實際談判返屋時，如能動之以情或誘之以利，例如減免利息或違約金等，也許會比屈之以法更有效率。

參考資料：

1、598房屋交易討論區，http://bbs.591.com.tw/f?action=replay&tid=15174。

2、崔媽媽租屋公寓大廈討論區，http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?f=3&t=7559。

3、台南市南區區公所調解業務簡介。http://www.tnsouth.gov.tw/content.php?image=c.gif&item=%BD%D5%B8%D1%B7~%B0%C8%C2%B2%A4%B6

4、司法院公證費用標準表http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-28.asp。

5、司法院訴訟須知，公證業務類。http://www.judicial.gov.tw/work/work06.asp。

6、全國法規資料庫。http://law.moj.gov.tw/

[1] 土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

[2]  民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

[4] 參照刑法第320條第2項規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處5年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。

[5] 民法第455條前段：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

[7] 刑法第304條：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或3百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」