凶宅買賣之法律爭議（三）買家得向賣家主張之權利/實習律師林夏陞

 

四、買家得向賣家主張之權利

　　由於凶宅之性質，實務上多肯認為物之瑕疵，故買受人得主張民法契約上之相關權利。

（一）民法第359條解除契約或減少價金： [1] 

　　若買受人主張解除契約，則契約關係消滅，雙方互負返還原狀義務；買受人亦得主張減少價金而不解除契約，又減少價金之請求金額如何計算，實務上多以該屋因物之瑕疵所致之價值減損比例做計算，其比例數額得透過鑑定程序評估。[2]


（二）民法第360條損害賠償：[3]


　　此限於缺少保證之品質及出賣人故意不告知瑕疵之情形，若買賣房屋時，出賣人不知該屋有非自然死亡之情事，則買受人無法依此主張。


（三）民法第227條：[4]


　　本條規定於前開兩條之法律效果相似，惟須舉證對方係可歸責，因此負有較高之舉證責任。


（四）民法第91條：[5]

　　若出賣人明知凶宅之情事且契約書條款中有註明交易標的非凶宅而有詐欺之行為，則買受人得據此為主張。

 


[1] 民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

[2] 得參考臺灣臺北地方法院101年度訴字第3888號民事判決。

[3] 民法第360條規定，買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

[4] 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

[5] 民法第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」

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