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租屋為違建，房客得否終止契約？  

一、前言

近日來，因屢傳違建失火之重大公安新聞，社會對於違建長期潛在的公共安全問題，要求政府強力拆除之聲音，如潮水般在各地迅速漫開，而各地方政府為回應民意，對於違建問題，多採取強制拆除之強硬態度。

新竹市金山街一帶，因擁有鄰近新竹科學園區之地利優勢，許多外縣市來到竹科工作的工程師，多在金山街租屋。

因有龐大的出租利益可圖，許多屋主不顧公共安全，加蓋樓層以謀更多出租空間，而於日前新竹市政府公告違建名單，單單金山街一帶竟有高達102件之立即危害公共安全、交通之大型違章建築，被列為新竹市府優先拆除的對象[1]

房客在新竹市政府公告後，得知自己所承租之房屋為列管優先拆除的對象，擔心自己住在違建而有安全之虞，且將來拆除時被迫另尋租屋，便想提前和房東結束租約關係，搬離承租處，此時便有房客不知得否以「租屋處為政府所公告拆除違建之對象為由，主張終止契約」的疑慮，前來諮詢？

二、法律規定

房東與房客間就房屋租賃之法律關係，依民法第421之規定，應屬租賃契約。

又依同法第424條：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」之規定，倘房屋有危及承租人安全之瑕疵時，承租人仍得主張終止契約，結束雙方之租賃關係。

三、結論

(一)名列縣市政府建管單位公告違建名單中，是否即為瑕疵？

縣市政府認定違建，為行政管制問題，係屬行政法上之層次，而租賃契約屬私法關係，瑕疵之認定屬民事問題，故違建名單與個別民事爭議中瑕疵之認定，係屬二事，

並非一經縣市政府認定違建，即屬有民法第424條所稱之「瑕疵」，仍需在個案中就各種事實、證據，綜合判斷之。

於通常情形，縣市政府建管單位屬建築專業機關，在認定系爭房屋是否有立即危害公共安全時，均嚴守法律所要求之行政程序。

故一般而言，若經縣市政府公告，概能認定系爭房屋有危及承租人安全之瑕疵，房客(即承租人)則得據民法第424條，以為房屋有危及承租人安全之瑕疵為由，向房東(即出租人)主張終止租賃契約關係。

惟租賃物是否有瑕疵，乃事實認定層次，若當事人遇有爭議，循司法途徑解決時，仍應以民事法院判斷為最終結果。

[1]資料出處：新竹市政府網頁

http://www.hccg.gov.tw/web/News?command=showDetail&postId=261578

最後流灠時間：民國104年1月27日13:11