眾律國際法律事務所

眾律國際法律事務所 實習律師郭凌豪

2012-03-02

問題：

設甲有一屋，乃無權占有乙之土地而建，該屋又被丙占有，則丙對乙是否亦構成土地之無權占有，乙對此受有之損害是否可向丙請求不當得利返還？

筆者觀察近十年來，最高法院有關於此類案件之判決，發現於丙之情形，通常最高法院認為仍是對乙之土地構成無權占有，但是否因此即對乙之損害構成不當得利，易言之，是否無權占有他人不動產，即對該他人構成不當得利，最高法院則有分歧意見。茲將筆者之觀察整理如下：

類型一：甲之房屋無權占有乙之土地，而甲將該屋出借予丙，即丙有權占有甲之該屋。

就此，最高法院93年度台上字第2067號判決謂：「上訴人（丙）雖憑與中西文經協會（甲）所訂立之協議，無限期占有使用管理地上房屋，惟房屋不能離開基地單獨存在，占有房屋當然占有其基地，上訴人（丙）共同阻擾被上訴人（乙）取回系爭土地，侵害被上訴人自由使用收益所有土地之權利，應成立共同侵權行為，而負損害賠償之責。上訴人（丙）占用系爭基地，對被上訴人（乙）而言既無法律上之原因，且未支付租金或其他對價於被上訴人，致被上訴人遭受損害，上訴人（丙）占用受益與被上訴人（乙）受損害之間，自有相當因果關係，被上訴人亦得依不當得利法則，請求上訴人返還所受利益。」

類型二：甲之房屋無權占有乙（承租）之土地，而甲將該屋出租予丙，即丙有權占有甲之該屋。

1、臺灣高等法院96年度上字第672號判決有謂：「系爭乙部分土地係屬上訴人（乙）所承租之土地範圍，此為兩造所不爭執；而系爭乙部分鐵皮屋係由楊秀梅（甲）取得事實上處分權而出租予被上訴人（丙），已如前述，則因使用系爭乙部分土地而受有利益者應係楊秀梅（甲），故被上訴人（丙）基於其與楊秀梅間之租賃關係使用系爭乙部分鐵皮屋（及占有之土地），核與上訴人（乙）因無法使用系爭乙部分土地而受損害間，並無直接因果關係，是上訴人依不當得利及侵權行為之法則，請求被上訴人（丙）就此部分返還相當於租金之不當利得或給付損害金，亦屬無據。」

2、最高法院97年度台上字第1957號判決亦認同原審看法：「次認定乙部分鐵皮屋為系爭鐵皮屋之一部，事實上處分權歸楊秀梅（甲）所有，上訴人（乙）並非所有權人或事實上處分權人，自不得行使所有權人之權利；另認定被上訴人（丙）就乙部分鐵皮屋係因租賃關係而有權占有，即不負侵權行為或不當得利之給付責任…於法洵無違誤。」

類型三：土地及其上之建物同為乙所有，而被丙無權占有乙建物。

對此，有最高法院95年度台上字第2149號判決謂：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。被上訴人（乙）請求遷讓系爭建物之時效雖已完成，但上訴人（丙）使用系爭房屋仍應給付相當之對價，且其占用系爭房屋之基地，亦屬無權占有關係，從而上訴人不遷讓系爭房屋及土地之行為，致被上訴人所受不能使用收益之損害間，顯有因果關係。故被上訴人得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付無權占有系爭房地所獲得相當於租金之利益。」

類型四：甲之房屋無權占有乙之土地，而丙又無權占有甲之該屋。

1、最高法院97年度台上字第323號判決謂：「房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人（筆者：應為所有人）無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利。」

2、最高法院100年度台上字第1396號判決亦謂：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。…按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之。倘房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益，致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準。」

綜合上述最高法院看法（皆不同庭之判決），於問題中之情形，甲之屋無權占有乙之土地，而該屋又被丙占有（不論有無權），丙對乙之地屬無權占有，應無異見。惟丙是否對乙構成不當得利，則看法分歧。

1、於丙屬有權占有房屋（非土地）之情形：

有認其（丙）受占有土地之利益，與土地所有人（乙）不能使用之損害間，係有因果關係，故對土地所有人（乙）仍構成不當得利，最高法院93年度台上字第2067號判決即採此看法。

但同此情形，臺灣高等法院96年度上字第672號判決卻認無因果關係，而不構成不當得利；最高法院97年度台上字第1957號判決亦認不構成不當得利，只是理由不明（筆者以為其似因認既為有權占有房屋，則屬有法律上原因，故不構成不當得利。但筆者以為，此情形中，房屋之有權占有人係對占有房屋之利益有法律上原因，但對土地之占有，有無法律上原因，即有疑問）。

2、於丙無權占有房屋之情形：

最高法院95年度台上字第2149號判決認為，房屋占有人所受利益與土地所有人不能使用收益土地之損害，兩者間具因果關係，故構成不當得利。惟該判決之事實中，房屋與土地係同屬一人所有，非為房屋所有人另有他人（如甲）之情形，在此說明。

而最高法院97年度台上字第323號以及100年度台上字第1396號判決，則清楚說明於此類情形，無權占用房屋者（丙）所受之不當利益，與土地所有權人（乙）所受損害間，無因果關係，故不成立不當得利。有因果關係者為，房屋無權占有人與房屋所有人間，以及房屋所有人與土地所有人間，其不當得利之歸屬即須依此為斷。

最高法院之結論分歧，理由各一，其中之見解可謂令人費解，尚需繼續觀察實務之發展，或待其統一見解。