共有人間互為買賣應有部分，是否仍有土地法34條之1優先承買之適用
眾律國際法律事務所實習律師 郭凌豪
2012-03-05
案例：
甲、乙、丙共有台北市一精華地段建地，因甲欲出國享受退休生活，決定處分其在台財產。乙聽聞後便懇求甲便宜出售該建地之應有部分於己，甲因與乙私交甚篤，便一口答應。丙聽聞甲出賣之價錢後，亦極欲爭取，便主張其有土地法第34條之1之共有人優先承買權，得以與乙買受之同樣價格優先承購甲之應有部分，丙能如願嗎？
我國土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨在於限制共有人人數增加，以簡化共有關係，畢竟共有關係對於物之處分、利用常有阻礙。
但法文只顯示共有人出賣其應有部分時，並未顯示出賣對象是否有所限制，因此，讓與之對象（買受人）若同為共有人，亦即共有人之間互為買賣其應有部分時，是否仍有本條項優先承買權之適用，即有疑問。
司法實務見解[1]認為，土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係。若共有人間
互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。
行政實務見解[2]亦同此看法，認為共有人間互為買賣應有部分，其他共有人不得依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買權。
故案例中，丙並無法主張其有優先承買權。
此外，於法院拍賣之情形，因其性質與一般買賣有相同之處，故若拍定人為土地或建築改良物共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受同土地或建物共有人之應有部分時，其他共有人亦應不得主張優先承購權。
此亦可從強制執行法第102條第1項規定[3]，以及辦理強制執行事件應行注意事項第58項規定[4]得知，因已於執行程序中給予其他共有人優先承買之機會了，故法院拍賣共有不動產之應有部分，若已由共有人之一得標，則他共有人應不得再主張優先承賣權[5]。
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