房客自殺變凶宅，房東能不能請求損害賠償
實習律師 賴奕霖
案例事實
王先生向房東承租位於台北市的房屋居住。近期由於工作不順又與女友吵架，想不開的王先生竟然在屋裡上吊自殺，導致房東的房屋變成凶宅，市價掉了近五百萬。不甘心房價暴跌的房東打算向王先生的家屬求償，這天來到了重律法律事務所諮詢律師，希望獲得一點建議。
分析
關於凶宅能不能請求損害賠償，實務上的判決通常並不一致，但許多判決認為房東無權請求損害賠償。
房客自殺使房屋變成凶宅，對於房東而言，雖然造成了房價跌損以及難以出租的損害，但這些損害屬於「純粹經濟上損失」，非屬「權利」。
看到這邊可能會覺得頭昏眼花，為什麼區分這兩個概念？理由在於適用的法條不一樣。依民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」而依同項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」問題就在於法院認為房價跌損屬於純粹經濟上損失，僅適用民法第184條第1項後段，因此必須要證明自殺之人有故意。
法院在判決時常會提到，「難認行為人自殺時主觀上係出於侵害原告系爭房屋財產利益之故意」。白話來說，房東沒辦法舉證證明自殺的房客為了要讓房價跌損才自殺，在實務上自殺的人也極少數是為了讓房價跌損才終結自己的生命，因此房東無法以這一條規定來向自殺房客的家屬請求損害賠償。
那房東能不能依民法第432、433條規定，主張承租人未盡其妥善保管義務，或是承租人應就第三人的行為負責，請求損害賠償呢？法院認為，由於自殺行為未造成房屋物理上有毀損滅失，因此房東無法依民法第432、433條規定請求損害賠償。
看到這邊可以發現房東因房客自殺導致房價下跌的損失很難請求損害賠償，但或許房東若在簽約時以契約約定，要求家屬在房客自殺時負擔損害賠償的責任，或許可以解決這樣的窘境。
參考判決：臺灣高等法院101年度上易字第183號民事判決、臺灣板橋地方法院100年度訴字第1267號民事判決、臺北地方法院99年度訴字第1678號民事判決、最高法院101年台上字第496號判決
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