眾律國際法律事務所

買房的陷阱-抵押權

實習律師 陳宇瑩

一、前言

上一篇提到買房擔任現成包租公、包租婆之陷阱，而另一個很大的危險在於不動產上面是否留有前任屋主所設定之負擔，如果前任房屋所有人已經就不動產設定抵押權，則後手賣受房屋後，如果未將抵押權塗銷，未來當前任屋主無法清償債務時，房屋可能會被拍賣抵償，這對後手屋主而言，無疑是一大隱憂。

二、抵押權塗銷登記

（一）依據民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」是以抵押權是藉由不動產來擔保債權之用。

（二）並且依據民法第867條規定：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」當房屋買賣時，如果前任房屋所有人，沒有將貸款還清時，即使房屋移轉，抵押權仍然存在於該不動產之上，不會因為所有權移轉受到影響。

換言之，房屋之買受人，如果以1000萬元購買22坪房屋一間，但是上面尚有250萬之抵押權時，買方等於實際上花費1250萬元購買系爭房屋，因為抵押權的效力不會因為房屋所有權移轉受到影響。

（三）是以當在進行房屋買賣交易時，必須要確認系爭房屋是否已經塗銷抵押權登記，雖然通常在還沒談妥之前，當事人間難以調查賣方之資訊，但是在快要達成合意時，可以要求賣方出示銀行開立之餘額證明，確實掌握尚欠之貸款金額，避免後續衍生更多的法律問題，

三、小結

買房的陷阱-買賣不破租賃

實習律師 陳宇瑩

一、前言

不動產交易市場熱絡，讓許多投資人積極投入，而現在在許多房地產的廣告單上面，不時可以看到「現成包租公（婆）」之現成房東的資訊，也就是買房之外同時還可以收租金，為什麼會有這樣的現象，其實源自於我國民法關於租賃的規定使然。

二、買賣不破租賃

（一）在我國民法當中，民法第425條為一非常重要的條款，民法第425條規定：「I出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。II前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」立法目的是為了保障在經濟上弱勢的承租人，避免因為房屋轉手導致流離失所，因此民法此條規定，對於承租人有非常大的保護。

（二）依據民法第425條之規定，只要是在五年以下訂有期限之租賃契約，如果出租人縱使將房屋移轉給第三人，不論是買賣、贈予或其他之關係，承租人仍然可以在租約期限內使用該房屋，房屋之受讓人例如買受人、受贈人等，不可以要求承租人搬離該房屋。

然而要適用民法第425條規定，通常是在租賃契約少於五年之情形下才有適用，如果租賃契約為不定期限或是超過五年而沒有經過公證，則不能適用民法第425條，此時房屋之受讓人，可以要求承租人搬離該房屋。

（三）而會有以上之限制，某種程度上可以避免房屋由於長期被承租人占據，無法使房屋被有效的利用，另一方面過去當房屋所有人因為無法償還債務，在房屋被拍賣時經常因為租賃契約的存在，而減損拍賣的價金，使債權人無法確實的受到清償，是以當有民法第425條之規定，能夠適度保障承租人之利益，同時也讓債權人不會因為租賃契約的存在，導致債權受到減損。

三、小結

本所所長范國華律師參予第三十五屆中韓學術會議圓滿結束

(照片引用：【TSipo戰國策智權報】)

相關活動資訊，請參閱【TSipo戰國策智權報】

連結：http://www.tsipo.com/action/20141114.htm

國際投資爭端解決中心簡介

眾律國際法律事務所  黃文政

2014.11.14

一、               前言

設計實體權利，在法律上就應有相應的程序救濟管道，否則有權利沒有保護手段，一如紙上的蛋糕，不是真正的蛋糕。國際法亦然。在各國的雙邊投資協定中，常常指定「國際投資爭端解決中心」(International Centre for Settlement of Investment Disputes, ICSID)，作為處理投資國國民與地主國政府間有關投資紛爭的國際仲裁機制。因此，有必要了解這個機制具體的運作情形。

機構投資人於複雜金融商品交易之權益保障

實習律師 邱冠文

【金融商品創新及商品複雜化趨勢】

當代金融商品之發展，在金融業彼此競爭之下，走向客製化量身訂做之模式，並透過財務工程之精算，為高收益客層以及機構投資人客戶創造符合其特定需求之商品，金融衍生性商品(financial derivatives)以及結構型商品(financial structured products)受到廣泛的運用，金融商品之形態日趨複雜。

然而金融衍生性商品之價格依照其連結標的而波動，再經過組合後使得其評價更為困難，且商品設計之財務模型有時並未評估到極端而不易發生的風險，即便是機構投資人，亦難以正確評估其所投資之金融商品風險。

【國票金控與荷蘭銀行案】

網域名稱爭議處理

實習律師 陳宇瑩

一、前言

過去傳統商家的經營型態，大多以實體店面販售為主，少數為郵寄買賣，然而拜科技之賜，網際網路的發展，讓許多公司行號可以透過建置網頁推銷介紹公司，更進一步可以架設網路商店，讓消費者的購物型態進行轉變，可以藉由網路進行購買的動作，因此網路已經成為非常重要的銷售通路之一。

二、案例                            

然而由於網路發展在後，因此當A公司想要拓展網路服務時，B公司可能已經先行註冊網址，所以萬一先被B公司將A公司名稱先行註冊時，該如何處理？

三、網域名稱爭議處理流程

（一）雖然民眾現在很容易透過網域名稱來找尋公司，然而我國法規並沒有特別針對網域名稱進行規範，目前是透過財團法人台灣網路中心（TWNIC）進行處理，其中依據財團法人台灣網路資訊中心網域名稱爭議處理辦法辦理。

專業服務提供者的信賴義務─以財務管理業務為例

實習律師  邱冠文

現代社會強調專業分工，日常生活中每個人均需要仰賴不同專業領域的服務代為處理事務，包括接受醫師診療，委任律師、會計師處理案件、尋求財務管理的服務、股東出資後將公司經營權委由董事辦理等。此類高度專業的服務型態中，服務提供人應負有基於受客戶信賴而生之相對應義務，介紹如下。

1.  信賴關係及信賴義務

在專業服務提供的過程中，具有高度資訊不對稱，且專業一方對於服務提供內容具有高度自主決定權限，而客戶仰賴並信任專業人士之決定，雙方間具有信賴關係(fiduciary relationship)存在。為防免專業一方濫用客戶之信任反而侵害客戶權益，法規範調整信賴關係當中受信任一方之義務內涵，即稱為信賴義務(fiduciary duty)。

意外保險受益人之舉證責任

實習律師 邱冠文

【議題探討】

舉證責任係指法律爭訟中，事實或法規範要件發生真偽不明時，此一真偽不明之風險應由何方負擔之問題。法諺：「舉證之所在，敗訴之所在」即可貼切的形容舉證責任之重要。

我國民事糾紛之舉證責任規範，法條規定依據民事訴訟法277條，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」因此原則上採取法規要件事實分類說，例外於證據偏在一方，雙方專業資訊不對稱之情形，則適用277條但書，減輕舉證之程度甚至將舉證責任轉換由他方提出。

意外保險之理賠要件，為被保險人在保險期間內遭受因疾病以外之外來事故，此類意外事故具有不可預見及偶然性，對受益人而言，可能發生距離遙遠不在現場等舉證困難之問題，因此實務上對於意外保險之舉證責任，適用民事訴訟法277條但書，減輕受益人之舉證責任。受益人僅須證明事故之發生，例如提出警局紀錄、醫院診斷證明等，且依照經驗法則，該事故之發生可認為係突發不可預見者，實務上即認定受益人已盡舉證責任。此時保險人如抗辯非意外而拒絕理賠時，應由保險人舉證。

初探國際投資法：決定徵收賠償或補償的標準

眾律國際法律事務所黃文政

2014.11.13

一、               前言

全球沒有一套多邊投資協定或準則，國際投資法的法源，泰半來自於各國間簽訂的「雙邊投資協定」(Bilateral Investment Treaty, BIT)。晚近，由於烏拉圭與澳洲針對菸品包裝的新法令，產生該兩國法令是否構成間接徵收Phillip Morris商標權之爭議，Phillip Morris在國際仲裁案中提出的天價求償金額，引發了外界對於國際投資法的關注。本文以下擬先簡單介紹，國際投資法的架構，聚焦於當構成徵收時，如何決定地主國政府賠償或補償外國投資人的標準。

二、               投資處遇與保障

醫療行為的民事過失責任認定

實習律師  邱冠文

我國實務上對於醫療民事責任，多依照醫療法第八十二條[1]，認定醫療機構及其醫事人員於執行業務時，應盡其善良管理人之注意義務[2]。並透過目的性限縮之方式，排除消費者保護法無過失責任於醫療行為之適用。

對於過失責任之認定，實務判決主要透過醫院鑑定，探查被告醫師行為是否符合醫療常規，作為認定過失之基礎[3]。然而受到比較法上漢德公式[4]的影響，亦逐漸有法院開始將個案上判斷損害發生機率、避免損害之成本等因素納入考量以判斷醫師有無過失，舉例介紹如下。

【主要認定方式：透過醫療鑑定之判斷是否符合醫療常規】

例如在臺灣高等法院高雄分院 99年度醫上字第10號判決中，法院即認為，被告醫師參酌病患之病史及病徵，開立Ciproxin抗生素供用，縱與上開衛生署及健保局規定有出入，亦屬綜合臨床觀察診斷後所採行之醫療措施，不能認有違醫療常規，進而認有侵害病患身體之故意或過失。並考量門診記錄單記載以及鑑定意見書，認定被告告知並安排病患住院接受靜脈注射抗生素治療及左髖關節清創手術，並無不當且合於常情，因而判決被告醫師並無過失。