程序違建與實質違建/實習律師 林夏陞

一、前言

  我國違章建築問題嚴重,其中違章建築數量又以台北市為最,時常於街道上見到頂樓加蓋或騎樓擴張之違章建築。然而,我國實務上對於違章建築之處理也相當棘手,一來法規範上並明確、充足之規定,另一方面行政機關對此問題執行力低落,探究此亂象,可能係牽涉到政治與利益團體間之問題。

  就違章建築之處裡,本文認為可以區分多個面向探究,包括系爭建築係「程序違建或實質違建」、「既存違建或新違建」、「被認定為違章建築之救濟方式」等等。以下本文先介紹程序違建與實質違建之區分及區分實益

二、程序違建與實質違建之區分

  程序違建與實質違建之概念雖然在現行法律中沒有直接給予明確之定義及效果,但在實務上經常提到該用詞。而內政部64年10月17日台內營字第656943號函有明確之定義:

  • 程序違建,係指其建築物之高度、結構與建蔽率等,均不違反當地都市計畫建築法令規定,且獲得土地使用權,僅於程序上疏失,未領得建築執照,擅自興建者而言;
  • 實質違建係指未依建築法及實施都市計畫以外地區建築物管理辦法之規定,申領建造執照或雜項執照而擅自建造者,且其建築行為有下列情事之一者:

(1)未經許可擅自於保護區內建築者。

(2)未經許可擅自於都市計畫公共設施保留地建築者。

(3)佔用既成巷道或堵塞防火巷者。

(4)於合法房屋屋頂上增建房屋,或設置簷高超過2公尺之棚架者。

(5)於合法房屋法定空地上增建房屋,或設置寬度大於2公尺,簷高超過2公尺之棚架者。

(6)建築物建蔽率或其高度不符規定。

(7)建築物附設防空避難地下室面積不足,無法補足者。

(8)基地面積狹小或地界曲折不符合省、市畸零地使用規則之規定者。(9)基地面臨既成巷道,不符合面臨既成巷道建築基地申請建築原則之規定者。

(10)違反其他有關建築法令規定,無法於規定期限內申請補照者。

三、區分之實益-比例原則

  現行相關法規條文中雖未有「程序違建」與「實質違建」之明確用語,僅於建築主管機關所為之函示中引用之,然實際上從比例原則及基於保障人民財產權意旨,即儘量讓具有經濟值之不動產,不致因違背建築法令而遭到拆除之命運,應使違建戶有機會得以補正。因此處理違建流程應先檢視其是否得依違章建築處理辦法第5條補請執照,申請執照不合規定或逾期補辦申領執照手續再予以拆除。

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