眾律國際法律事務所實習律師 郭凌豪
2012-03-19
市場上之不動產交易因金額龐大,買、賣雙方往往對價格難有立即達成合致,通常皆有一段議價時間,且有仲介業者居中協調。而仲介實務上,為確認買方購屋意願,提升議價成功率,業者間便發展出所謂的「斡旋金」制度,即由買方提出一筆金額,展現其確有購買之意願、誠意,以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件。
其功能在於,有助買方探得賣方之底價,而符合自己之價金期待;對賣方來說,亦可讓其感受買方之誠意,而非無謂之價格探詢;對仲介業者來說,買方能提出一筆金額以證明其誠意,是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。
斡旋金制度固有其功能,且為仲介實務上所廣泛運用,但因非屬法定之契約型態,往往只能靠當事人間之約定(通常由仲介業者主導)來拘束斡旋金之運用及歸屬,故常發生交易糾紛,或對先提出一筆金錢之買方有不公之現象。
諸如:仲介業者事先約定,若買賣不成立,該斡旋金即轉為斡旋服務費,仲介業者不予歸還。或於成交(賣方承諾)前,買方不打算繼續購屋,而欲終止與仲介業者議價之委託,則仲介業者謊稱該斡旋金已轉為定金,或買賣已經成立,如消費者反悔不買,則將沒收該斡旋金。
為減少此類糾紛,導正斡旋金制度之缺點,內政部[1]擬定了「要約書」範本及要約書簽約注意事項,提供欲出價、議價之買方使用,藉以取代業者自創的斡旋金制度。此「要約書」制度,不需先付出一筆斡旋金[2],但仍有契約拘束力,買方仍應受自己要約之拘束,若賣方承諾,雙方即負有簽立買賣契約之義務,否則需賠償對方之損害(舊版要約書範本,雙方更可直接約定罰則),展現買方誠意之功能不亞於斡旋金。
另行政院公平交易委員會亦配合作出行政指導,要求仲介業者如欲
提出斡旋金建議,則「應」同時告知消費者亦可選擇採用內政部所
訂定之「要約書」範本。若消費者選擇交付斡旋金,則業者「應」
以書面明定其目的,並明確告知消費者之權利義務,業者若未遵行
而有足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平情事,則認其違反公平交
易法第24條之規定。消費者若因此受損,可向公平會提出檢舉,且
得依同法第30至34條規定,向業者請求損害賠償。