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民法第八百七十七條併附拍賣之實務見解 /實習律師王晨忠

一、問題源起：

(一)本件案例，高等法院[1]認為，座落於債務人土地上且未辦理保全登記之系爭建築物為第三人即上訴人原始取得所有權。抵押權人聲請拍賣債務人之土地，執行法院於形式審查系爭建築物所有權時，上訴人所提出之證據均不足以證明系爭建物為其所有，執行法院遂依抵押權人聲請，依民法第八百七十七條第一項規定將系爭建築物併附拍賣，並由買受人取得系爭建築物所有權。

(二)最高法院[2]則認為，縱使於拍賣程序結束後始發現該建築物確為第三人所有，執行法院既非依民法第八百七十七條第二項規定併附拍賣，於第三人與買受人間並無買賣關係，不論強制執行程序有無瑕疵，該第三人如不予承認，其拍賣即屬無效，縱已發給權利移轉證書，亦不發生使其喪失所有權之效果。

二、問題分析：

(一)民法第八百七十七條第一項之規定，在規範設定抵押土地之所有人與其上建築物之所有人屬同一人之情形。執行法院於併附拍賣時，雖僅為形式審查，但其審查方式，應確認受併附拍賣之建築物，確與設定抵押之土地所有人為同一人，始得依本條項規定將建築物併附拍賣。

(二)民法第八百七十七條第二項之規定，則在規範土地設定抵押後，由第三人取得該土地使用權而營造建築物，即該設定抵押土地之所有人與其上建築物之所有人非屬同一人之情形。執行法院於形式審查該建築物之所有人與設定抵押土地之所有人非屬同一人時，即應依本條項規定將建築物併附拍賣。

三、小結：

(一)本件案例，經最高法院撤銷發回，高等法院[3]變更事實認定，認為系爭建築物非屬上訴人所有，則執行法院依抵押權人之聲請，依民法第八百七十七條第一項規定將系爭建物併付拍賣，並無違誤。

(二)本件案例，系爭建築物因未辦理保全登記，其所有權之歸屬本來就存在爭議，且執行法院僅作形式審查，第三人即上訴人因無法證明系爭建築物確為其所有[4]，故執行法院依民法第八百七十七條第一項規定併附拍賣。

(三)高等法院雖受最高法院法律見解之拘束，但於本件案例，高等法院於發回更審時變更事實認定，認為系爭建築物非屬上訴人所有。上訴人雖然在最高法院取得法律見解之勝訴判決，卻在更審程序之事實認定遭受不利益判決，對於整體訴訟策略之擬定，實有值得借鑑之處。

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註[1]：台灣高等法院102年度重上更(一)字第32號民事判決

註[2]：最高法院104年度台上字第402號民事判決

註[3]：台灣高等法院104年度重上更(二)字第42號民事判決

註[4]：板院輔97執天字第90326號函